Simulador de Custos de Comprar Casa 2026
Saiba quanto custa, ao certo, comprar casa em 2026. O simulador soma o IMT, o Imposto do Selo da compra (0,8%) e do crédito (0,6%), a escritura e o registo no Casa Pronta, a avaliação e as comissões do banco. Inclui o regime IMT Jovem para compradores até aos 35 anos.
Quanto custa comprar casa em 2026
Comprar casa tem custos para além do preço. Quem compra suporta dois impostos, o IMT e o Imposto do Selo, mais a escritura e o registo, e, quando há crédito, o selo do crédito, a avaliação do imóvel e as comissões do banco. Estes custos representam, em média, entre 6% e 8% do preço da casa, e devem entrar no orçamento desde o início, porque são pagos no momento da compra e não podem, em regra, ser financiados.
Exemplo de uma compra de 250 000 euros
Numa compra de habitação própria e permanente de 250 000 euros no Continente, com um crédito de 200 000 euros, os custos são aproximadamente:
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT | 7 042,04 € |
| Imposto do Selo da compra (0,8%) | 2 000,00 € |
| Imposto do Selo do crédito (0,6%) | 1 200,00 € |
| Casa Pronta (escritura e registo) | 700,00 € |
| Avaliação e comissões do banco | cerca de 550,00 € |
| Total de custos | cerca de 11 492 € |
IMT na compra de casa
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto mais pesado da compra. Calcula-se por escalões progressivos sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário, com a fórmula base vezes taxa marginal menos uma parcela a abater. Na habitação própria e permanente, não há IMT até 106 346 euros no Continente. Os limites dos escalões subiram 2% em 2026, por força da Lei n.º 73-A/2025. Para ver a tabela completa e o detalhe do cálculo, use o simulador de IMT.
Imposto do Selo na compra de casa
O Imposto do Selo da compra é de 0,8% (verba 1.1) sobre a mesma base do IMT e paga-se sempre, mesmo quando o IMT é zero. Quem compra com crédito paga ainda 0,6% sobre o capital financiado (verba 17.1.3), porque o crédito à habitação tem, em regra, prazo de 5 anos ou mais. Para calcular o selo noutras situações, use o simulador de Imposto do Selo.
Escritura e registo: o Casa Pronta
A forma mais simples e barata de fazer a escritura e o registo é o serviço Casa Pronta do Instituto dos Registos e do Notariado, um balcão único que trata da compra e venda e do registo predial. Custa 375 euros numa compra sem crédito (um único ato de registo) e 700 euros numa compra com crédito (vários atos, porque também se regista a hipoteca a favor do banco). Acresce 50 euros por cada imóvel adicional. O IMT e o Imposto do Selo podem ser pagos no próprio balcão. Em alternativa, pode fazer-se a escritura no notário e o registo na conservatória, mas sai habitualmente mais caro.
Custos do banco no crédito habitação
Quem pede crédito tem ainda custos do banco: a avaliação do imóvel, que ronda os 250 euros, e as comissões de dossier, processo e formalização, que variam por banco e podem somar algumas centenas de euros. São comissões livres, fixadas por cada instituição e divulgadas no preçário e na FINE, sob a supervisão do Banco de Portugal. Para a prestação mensal e o custo total do empréstimo, use o simulador de crédito habitação.
O que o comprador não paga
Alguns custos da transação são, em regra, do vendedor e não entram no orçamento do comprador. O certificado energético, obrigatório para colocar o imóvel à venda, é pago pelo proprietário. A comissão de mediação imobiliária, que costuma rondar 4% a 6% mais IVA, é paga por quem contrata a agência, normalmente o vendedor.
IMT Jovem: comprar a primeira casa até aos 35 anos
Os jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente têm isenção total de IMT e do Imposto do Selo de 0,8% até 330 539 euros no Continente (413 174 euros nas Regiões Autónomas) e isenção parcial até 660 982 euros (826 228 euros nas Regiões Autónomas). Acima desse limite não há benefício. Atenção: o IMT Jovem nunca isenta o Imposto do Selo do crédito (0,6%), que se paga sempre.
Erros comuns ao orçamentar a compra
- Contar só com a entrada e esquecer o IMT e o selo, que podem chegar a milhares de euros.
- Pensar que a habitação própria isenta de IMT não paga selo. O selo de 0,8% paga-se sempre.
- Esquecer o selo do crédito (0,6%), que o IMT Jovem não isenta.
- Não contar com a avaliação e as comissões do banco no crédito.
- Usar o preço quando o VPT é mais alto: os impostos incidem sobre o maior dos dois.
Simuladores relacionados
- Simulador de IMT, com as tabelas completas e o detalhe do imposto municipal.
- Simulador de Imposto do Selo, para o selo da compra, do crédito e de outras situações.
- Simulador de crédito habitação, para a prestação mensal e o custo do empréstimo.
- Simulador de amortização antecipada, para perceber quanto poupa ao amortizar o crédito.
Perguntas frequentes
Quanto custa comprar casa em Portugal em 2026?
Além do preço, paga o IMT, o Imposto do Selo de 0,8%, a escritura e o registo (375 euros sem crédito ou 700 euros com crédito no Casa Pronta) e, com crédito, o Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor financiado mais a avaliação e as comissões do banco. Numa casa de 250 000 euros com crédito de 200 000 euros, os impostos são cerca de 10 242 euros, a que acrescem cerca de 1 250 euros de escritura, avaliação e comissões.
Que impostos se pagam na compra de casa?
Pagam-se dois impostos: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), por escalões progressivos, e o Imposto do Selo de 0,8% (verba 1.1), ambos sobre o maior entre o preço e o VPT. Quem pede crédito paga ainda o Imposto do Selo de 0,6% sobre o capital financiado.
Quanto custa a escritura da casa no Casa Pronta?
O serviço Casa Pronta do IRN custa 375 euros quando há um único ato de registo (compra sem crédito) e 700 euros quando há vários atos de registo (compra com crédito, em que também se regista a hipoteca). Acresce 50 euros por cada imóvel adicional. O IMT e o Imposto do Selo podem ser pagos no mesmo balcão.
O que é que o IMT Jovem isenta?
O IMT Jovem isenta de IMT e de Imposto do Selo de 0,8% a primeira compra de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos, até 330 539 euros no Continente (isenção total) e até 660 982 euros (isenção parcial). Nunca isenta o Imposto do Selo do crédito (0,6%), que se paga sempre.
Quem paga o certificado energético e a comissão de mediação?
Em regra, é o vendedor. O certificado energético é obrigatório para colocar o imóvel à venda e é pago pelo proprietário. A comissão de mediação imobiliária é, salvo acordo em contrário, paga por quem contrata a mediadora, normalmente o vendedor. Por isso, nem o certificado energético nem a comissão de mediação entram nos custos do comprador.
Paga-se Imposto do Selo mesmo quando o IMT é zero?
Sim. O Imposto do Selo de 0,8% paga-se sempre na compra de um imóvel, mesmo quando a compra está isenta de IMT, por exemplo na habitação própria e permanente até 106 346 euros no Continente. A única exceção é o IMT Jovem, que isenta também o selo até ao limite da isenção total.
Os custos de comprar casa mudaram em 2026?
Os limites dos escalões do IMT subiram 2% em 2026 (Lei n.º 73-A/2025), o que reduz ligeiramente o imposto. As taxas do Imposto do Selo (0,8% e 0,6%) e os emolumentos do Casa Pronta mantêm-se iguais.
Posso pagar o IMT e o Imposto do Selo no Casa Pronta?
Sim. O IMT e o Imposto do Selo devem ser liquidados antes da compra, mas podem ser pagos no próprio balcão do Casa Pronta, no mesmo momento da escritura e do registo. Em alternativa, liquidam-se no Portal das Finanças através da declaração Modelo 1 do IMT.