Calcula a comissão de reembolso antecipado, o Imposto do Selo e os juros poupados nas duas opções (reduzir prestação ou reduzir prazo), ao abrigo do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho. Comissão máxima legal em taxa variável: 0,5 %; em taxa fixa: 2 %. A isenção temporária expirou a 31 de dezembro de 2025 (Lei n.º 1/2025).
O crédito habitação em Portugal usa o sistema francês de amortização: a prestação mensal é constante durante todo o prazo, mas a composição interna muda ao longo do tempo. No início, a maior parte da prestação é juro; no final, é quase toda capital. A fórmula é:
P = C × i / (1 − (1 + i)−n)
Em que C é o capital em dívida, i = TAN / 12 / 100 é a taxa mensal e n é o número de meses restantes. A base legal para o direito ao reembolso antecipado é o artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.
Quando se amortiza um valor A, o saldo passa de C para C' = C − A. A partir daqui existem duas opções:
A opção B (reduzir prazo) poupa sempre mais juros do que a opção A, porque liquida o capital mais depressa. A diferença pode ser muito significativa: no exemplo de referência (150 000 €, TAN 3,2 %, 25 anos, amortização de 10 000 €), reduzir o prazo poupa cerca de 11 400 € em juros, contra 4 540 € ao reduzir a prestação.
| Modalidade | Comissão máxima | IS (4%) | Custo total por 10 000 € amortizados |
|---|---|---|---|
| Taxa variável | 0,50 % = 50,00 € | 2,00 € | 52,00 € |
| Taxa fixa | 2,00 % = 200,00 € | 8,00 € | 208,00 € |
| Morte, desemprego involuntário ou deslocação profissional | 0 € | 0 € | 0 € |
O Imposto do Selo de 4 % incide sobre o montante da comissão cobrada, pela verba 17.3.4 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Os juros do crédito habitação própria permanente estão isentos de IS (artigo 7.º, n.º 1, alínea l) do CIS), mas essa isenção não abrange a comissão de reembolso antecipado.
As partes podem contratualmente fixar uma comissão inferior ao máximo legal ou isentar totalmente. Verifique as condições gerais do seu contrato antes de calcular.
A comparação correta não é amortizar vs. guardar o dinheiro: é amortizar vs. a melhor alternativa disponível com risco equivalente. Amortizar capital a uma TAN de 3,5 % equivale a uma aplicação garantida a 3,5 % sem risco e sem imposto sobre o ganho.
| Aplicação alternativa (junho 2026) | Taxa bruta | Taxa líquida (IRS 28 %) | Compara com amortização a TAN 3,5 % |
|---|---|---|---|
| Depósito a prazo típico | ~2,0 % | ~1,44 % | Amortizar é melhor |
| Certificados de Aforro (Série F) | ~2,2 % | ~1,58 % | Amortizar é melhor |
| OT portuguesas 5 anos | ~2,5 % | ~1,80 % | Amortizar é melhor |
A comparação inclina-se para as alternativas de poupança quando: (a) a TAN do crédito é muito baixa (contratos antigos com spread de 0,3 % a 0,5 %); (b) existem outros créditos com taxa mais elevada (cartão de crédito, crédito pessoal) que devem ser liquidados primeiro; (c) a liquidez imediata é uma prioridade e o cliente não tem reserva de emergência.
Nota fiscal: os juros pagos em crédito habitação própria permanente podem dar direito à dedução do artigo 78.º-A do CIRS. Se essa dedução tiver impacto significativo, o custo efetivo do crédito é inferior à TAN nominal, o que pode alterar a comparação.
No sistema francês, amortizar cedo é sempre mais rentável do que amortizar tarde. A razão é simples: nos primeiros anos, a componente de juro de cada prestação é maior. Ao reduzir o capital em dívida mais cedo, o cliente evita pagar juro sobre esse capital durante mais tempo.
Exemplo: num crédito de 150 000 € a TAN 3,2 % e 25 anos, amortizar 10 000 € no 1.º ano poupa cerca de 4 540 € em juros (opção reduzir prestação) ou 11 400 € (opção reduzir prazo). A mesma amortização feita no 15.º ano poupa significativamente menos, porque o saldo em dívida já é menor e o prazo restante é mais curto.
O artigo 23.º, n.os 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 fixa os pré-avisos mínimos:
| Tipo de reembolso | Pré-aviso mínimo |
|---|---|
| Reembolso parcial | 7 dias úteis |
| Reembolso total (liquidação) | 10 dias úteis |
O cliente deve apresentar o pedido por escrito ao banco (normalmente por carta, homebanking ou formulário próprio). Após receber o pedido, o mutuante é obrigado a fornecer, sem demora, informação sobre o impacto do reembolso: nova prestação ou novo prazo, custo total restante e montante da comissão devida (artigo 23.º, n.º 5). Esta informação é gratuita.
Atenção: alguns bancos podem exigir prazos mais longos por via contratual. Confirme nas condições gerais do seu contrato ou junto do gestor de conta.
Não. A isenção temporária para créditos de habitação própria permanente em período de taxa variável vigorou até 31 de dezembro de 2025, por força da Lei n.º 1/2025. Desde 1 de janeiro de 2026, a comissão máxima de 0,5 % do capital reembolsado voltou a ser exigível.
Em taxa variável: 0,5 % do capital reembolsado. Em taxa fixa: 2,0 % do capital reembolsado. Sobre a comissão incide ainda o Imposto do Selo de 4 % (verba 17.3.4 da TGIS). Para 10 000 € amortizados em taxa variável, o custo total é 52 € (50 € de comissão + 2 € de IS).
Reduzir o prazo poupa sempre mais juros, porque o capital remunerado é liquidado mais depressa. No exemplo de referência (150 000 €, TAN 3,2 %, 25 anos, amortização de 10 000 €), reduzir o prazo poupa cerca de 11 400 € em juros, contra cerca de 4 540 € ao reduzir a prestação. Reduzir a prestação só é preferível se a liquidez mensal for uma prioridade.
O pré-aviso mínimo é de 7 dias úteis para reembolso parcial e de 10 dias úteis para reembolso total, nos termos do artigo 23.º, n.os 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. Alguns contratos ou regulamentos internos do banco podem exigir prazos mais longos; confirme nas condições do seu contrato.
Na maioria dos casos em 2026, sim. Amortizar capital a uma TAN de 3,5 % equivale a uma aplicação garantida a 3,5 % sem risco e sem imposto sobre o ganho. Um depósito a prazo com taxa bruta de 2,0 % rende apenas 1,44 % depois de IRS (28 %). Os Certificados de Aforro estão em torno de 2,2 % em 2026. A comparação inclinar-se para os depósitos se o crédito tiver spread muito baixo (TAN abaixo de 2 %) ou se houver outros créditos com taxa mais elevada a amortizar primeiro.
Não. O artigo 23.º, n.º 9 do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 isenta obrigatoriamente o reembolso antecipado da comissão quando o motivo é morte, desemprego involuntário ou deslocação profissional do mutuário. Esta isenção é obrigatória e não pode ser afastada por cláusula contratual.
A lei não proíbe expressamente, mas a maioria dos bancos condiciona ou recusa a amortização parcial enquanto existirem prestações vencidas em dívida. É uma questão contratual: consulte o seu banco antes de fazer o pedido.
Sim. O reembolso total que resulta de portabilidade (transferência do crédito para outra instituição) está sujeito à comissão de 0,5 % (variável) ou 2 % (fixa) em 2026. A isenção temporária que abrangia este caso expirou em 31/12/2025.
Amortizar cedo é sempre mais vantajoso. Nos primeiros anos do crédito, a componente de juro de cada prestação é maior; ao reduzir o saldo em dívida mais cedo, o cliente evita pagar juro sobre esse capital durante mais tempo. Uma amortização feita no 1.º ano poupa mais do dobro dos juros do que a mesma amortização feita no 10.º ano.
Sim. O artigo 23.º, n.º 5 do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga o mutuante a fornecer, sem demora após o pedido, informação sobre o impacto do reembolso (nova prestação ou novo prazo, custo total restante, comissão devida). O simulador é uma estimativa prévia; os valores oficiais vêm do banco.