Calcule o IMT e o Imposto do Selo na compra de um imóvel em 2026, com as tabelas oficiais em vigor desde 1 de janeiro e o regime IMT Jovem para compradores até aos 35 anos.
O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é pago pelo comprador sempre que adquire um imóvel em Portugal. Está previsto no Código do IMT, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro. Na compra de casa, acresce ainda o Imposto do Selo da verba 1.1, de 0,8%.
A liquidação faz-se antes da escritura, através da declaração Modelo 1 de IMT, no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Sem o comprovativo da liquidação, a escritura não se realiza.
Em 2026, os limites de todos os escalões do artigo 17.º do CIMT subiram 2% por força da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2026). As tabelas práticas em vigor constam do Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro, da Autoridade Tributária.
O IMT incide sobre o maior entre dois valores: o preço declarado no ato ou contrato e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. É o que diz o artigo 12.º, n.º 1 do CIMT: "O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior."
O Imposto do Selo da verba 1.1 incide exatamente sobre a mesma base. Por isso, se o VPT for superior ao preço, ambos os impostos são calculados sobre o VPT. O VPT consta da caderneta predial, disponível no Portal das Finanças.
Nos escalões marginais, o IMT calcula-se com a fórmula: base tributável vezes a taxa marginal do escalão, menos a parcela a abater. Nos dois últimos escalões aplica-se uma taxa única (6% ou 7,5%) sobre toda a base, sem parcela a abater.
Na compra de habitação própria e permanente (HPP) no Continente, aplicam-se em 2026 os seguintes escalões (artigo 17.º, n.º 1, alínea a) do CIMT, Tabela I do Ofício Circulado n.º 40129/2026):
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0% | 0 € |
| De 106 346 € até 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| De 145 470 € até 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| De 198 347 € até 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| De 330 539 € até 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| De 660 982 € até 1 150 853 € | Taxa única de 6% | 0 € |
| Superior a 1 150 853 € | Taxa única de 7,5% | 0 € |
Na compra de habitação secundária, para arrendamento ou outro destino habitacional que não seja a residência própria e permanente, aplica-se a Tabela III (artigo 17.º, n.º 1, alínea c) do CIMT):
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 1% | 0 € |
| De 106 346 € até 145 470 € | 2% | 1 063,46 € |
| De 145 470 € até 198 347 € | 5% | 5 427,56 € |
| De 198 347 € até 330 539 € | 7% | 9 394,50 € |
| De 330 539 € até 633 931 € | 8% | 12 699,89 € |
| De 633 931 € até 1 150 853 € | Taxa única de 6% | 0 € |
| Superior a 1 150 853 € | Taxa única de 7,5% | 0 € |
Note a assimetria da própria lei: na habitação secundária, o último escalão marginal termina em 633 931 €, e não em 660 982 € como na HPP. Além destas tabelas, os prédios rústicos pagam uma taxa fixa de 5% e os outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas (lojas, escritórios, garagens autónomas, terrenos para construção) pagam 6,5% (artigo 17.º, n.º 1, alíneas d) e e) do CIMT).
Açores e Madeira: os limites dos escalões nas Regiões Autónomas são 25% superiores aos do Continente, por força da Lei n.º 21/90, de 4 de agosto. Por exemplo, a isenção de IMT na compra de HPP vai até 132 933 € e a taxa única de 6% começa em 826 228 €. As taxas marginais são as mesmas. O simulador aplica automaticamente as Tabelas IV a VI quando escolhe "Açores e Madeira".
O IMT Jovem, criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, isenta de IMT e de Imposto do Selo (verba 1.1) a primeira compra de habitação própria e permanente por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos. Em 2026, os limites são os seguintes:
| Zona | Isenção total até | Isenção parcial até | Acima disso |
|---|---|---|---|
| Continente | 330 539 € | 660 982 € | Sem benefício |
| Açores e Madeira | 413 174 € | 826 228 € | Sem benefício |
Na zona de isenção parcial, o IMT calcula-se à taxa marginal de 8% apenas sobre a parte que excede o limite da isenção total (no Continente, IMT = base x 8% menos a parcela a abater de 26 443,12 €). No Imposto do Selo, o artigo 7.º-A do Código do IS concede uma dedução à coleta até 2 644,31 € no Continente e até 3 305,39 € nas Regiões Autónomas. Acima do limite superior, o benefício desaparece por completo.
São quatro as condições de elegibilidade, todas verificadas à data da transmissão:
A isenção caduca em duas situações (artigo 11.º, n.º 8 do CIMT): se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da compra, ou se lhe for dado destino diferente nos seis anos seguintes, salvo venda, alteração do agregado familiar ou mudança do local de trabalho para mais de 100 km.
Casais com um só elegível: se apenas um dos membros do casal cumprir as condições, o benefício aplica-se só à metade que esse membro adquire. O outro paga IMT e Imposto do Selo normais sobre a sua metade, e cada um entrega a sua declaração Modelo 1. Este simulador não calcula esse caso misto; apresenta o cenário em que todos os compradores são elegíveis.
Na aquisição onerosa de imóveis, a verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo aplica uma taxa de 0,8% sobre o valor que serve de base à liquidação do IMT, ou seja, sobre o maior entre o preço e o VPT. Este imposto paga-se sempre, mesmo quando o IMT é zero, por exemplo na compra de HPP até 106 346 € no Continente.
A única exceção é o IMT Jovem: o artigo 7.º-A do Código do IS, aditado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, isenta também o Imposto do Selo até ao limite da isenção total e concede uma dedução à coleta na zona de isenção parcial.
Atenção: se a compra for financiada com crédito habitação, há um segundo Imposto do Selo, de 0,6% sobre o montante do empréstimo com prazo superior a 5 anos (verba 17.1). É um imposto distinto, cobrado pelo banco, e não está incluído neste simulador.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma taxa fixa de 7,5% de IMT para adquirentes não residentes na compra de prédios urbanos (ou frações) destinados exclusivamente a habitação, sem isenções nem reduções. A regra vigora desde 25 de maio de 2026. Há exceções: quem já foi residente fiscal em Portugal, quem se torne residente fiscal nos dois anos seguintes à compra e quem afete o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada no prazo de seis meses, com arrendamento mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos. Este simulador apresenta o regime apenas a título informativo e não o calcula.
Quando o adquirente tem residência ou sede em país, território ou região com regime fiscal claramente mais favorável (lista da Portaria n.º 150/2004), a taxa de IMT é de 10%, sem qualquer isenção ou redução (artigo 17.º, n.º 4 do CIMT).
O Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê ainda uma isenção de IMT na primeira compra de habitação de custos controlados para HPP até 330 539 €, com requisitos próprios, entre os quais a ausência de propriedade habitacional nos três anos anteriores e deliberação municipal.
O comprador entrega a declaração Modelo 1 de IMT antes da escritura, no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Desde 25 de maio de 2026, o pagamento pode ser feito no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito (artigo 36.º, n.º 1 do CIMT, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026). Antes desta alteração, o pagamento era imediato. Na prática, a escritura continua a exigir o comprovativo da liquidação, pelo que convém tratar de tudo com antecedência.
No IMT Jovem, a isenção é aplicada de forma automática na liquidação, exceto em casos como permuta ou partilha, em que tem de ser pedida no serviço de finanças.
O comprador. O IMT é devido pelo adquirente do imóvel e tem de ser liquidado antes da escritura.
A liquidação é feita antes da escritura, através da declaração Modelo 1 de IMT, no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Desde 25 de maio de 2026, o pagamento pode ser feito no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes (artigo 36.º do CIMT, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026). Na prática, para celebrar a escritura é preciso apresentar o comprovativo.
Sobre o maior entre o preço declarado na escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, conforme o artigo 12.º do CIMT. O Imposto do Selo de 0,8% incide sobre a mesma base.
Na compra de habitação própria e permanente no Continente, não há IMT até 106 346 euros. Nos Açores e na Madeira o limite é 132 933 euros. Atenção: o Imposto do Selo de 0,8% paga-se sempre, mesmo nesta faixa.
É a isenção de IMT e de Imposto do Selo (verba 1.1) na primeira compra de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos (Decreto-Lei n.º 48-A/2024). Em 2026, a isenção é total até 330 539 euros e parcial até 660 982 euros no Continente (413 174 e 826 228 euros nos Açores e na Madeira). Acima do limite superior não há qualquer benefício.
Quem tenha mais de 35 anos, quem seja dependente no IRS no ano da compra, e quem tenha sido proprietário (ou titular de usufruto ou de quota-parte, por exemplo herdada) de um prédio urbano habitacional na data da compra ou nos três anos anteriores.
Sim, mas o benefício só se aplica à metade do elegível. O outro membro paga IMT e Imposto do Selo normais sobre a sua metade.
0,8% sobre o maior entre o preço e o VPT (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Se houver crédito habitação, acresce o Imposto do Selo do empréstimo (0,6% para prazos acima de 5 anos), que é um imposto distinto.
Os não residentes pagam uma taxa fixa de 7,5% na compra de habitação desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026), sem isenções. Há exceções para quem já foi residente em Portugal, para quem se torne residente nos dois anos seguintes e para imóveis afetos a arrendamento a renda moderada.
Sim. O Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro) atualizou os limites de todos os escalões em 2%, em vigor desde 1 de janeiro de 2026. As tabelas práticas constam do Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária.
Este simulador constitui uma ferramenta de apoio à decisão cujos resultados têm natureza meramente indicativa e informativa, baseando-se na interpretação da legislação portuguesa vigente à data da última atualização e podendo não refletir alterações legislativas, regulamentares ou jurisprudenciais posteriores. A Simula.pt não assume qualquer responsabilidade por decisões tomadas com base nos valores apresentados, nem por eventuais imprecisões, erros de cálculo ou desatualizações decorrentes de modificações normativas, não substituindo os resultados a consulta de fontes oficiais nem o aconselhamento por profissionais qualificados nas áreas fiscal, financeira, legal ou contabilística. A utilização deste simulador pressupõe a aceitação de que as simulações não constituem aconselhamento profissional, não têm valor vinculativo e podem não contemplar a totalidade das variáveis aplicáveis a situações individuais específicas, recomendando-se a validação junto das entidades competentes e de profissionais certificados para decisões com impacto patrimonial, fiscal ou legal.