Estimativa do IRS sobre as mais-valias da venda de imóveis em 2026, nos termos dos artigos 10.º, 43.º, 44.º, 50.º, 51.º, 68.º, 68.º-A e 69.º do Código do IRS, com os escalões da Lei n.º 73-A/2025, o novo regime de reinvestimento em arrendamento moderado do Decreto-Lei n.º 97/2026 e os coeficientes de desvalorização da Portaria n.º 382/2025/1.
A mais-valia é o ganho obtido na venda de um imóvel: a diferença entre o valor da venda e o valor da compra, depois de corrigida a inflação e descontadas as despesas dedutíveis. Em Portugal, este ganho é um rendimento da categoria G do IRS (artigo 10.º do CIRS) e declara-se no anexo G da declaração Modelo 3. Não há retenção na fonte: o imposto das vendas de 2026 apura-se na declaração entregue entre 1 de abril e 30 de junho de 2027 e paga-se até 31 de agosto de 2027.
Em regra, apenas 50% do saldo entre mais e menos-valias é tributado (artigo 43.º, n.º 2), e esse valor engloba-se obrigatoriamente com os restantes rendimentos, sujeito aos escalões gerais. Há uma exceção: imóveis que beneficiaram de apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT e vendidos antes de 10 anos são tributados a 100%.
A fórmula legal é: mais-valia = valor de realização − valor de aquisição × coeficiente − encargos de valorização − despesas de compra e venda. Cada parcela tem regras próprias.
O valor de realização é o preço da venda. Mas, se o valor patrimonial tributário (VPT) que serviu de base à liquidação do IMT do comprador for superior ao preço, prevalece o VPT (artigo 44.º, n.º 2, do CIRS). É possível ilidir esta presunção com prova do preço efetivo, pelo procedimento do artigo 139.º do CIRC, mas o caso normal é a AT considerar o maior dos dois valores.
Quando passaram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda, o valor de aquisição é multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano de aquisição (artigo 50.º do CIRS). O coeficiente aplica-se apenas ao valor de aquisição: as despesas e encargos somam-se sem correção. A tabela em vigor é a da Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, aprovada para as vendas de 2025; a portaria para vendas de 2026 ainda não foi publicada (sai em regra entre setembro e novembro), pelo que estes valores são a melhor aproximação disponível e podem subir ligeiramente.
| Ano(s) de aquisição | Coef. | Ano(s) | Coef. | Ano(s) | Coef. |
|---|---|---|---|---|---|
| Até 1903 | 5 585,78 | 1944 a 1950 | 101,78 | 1994 | 1,92 |
| 1904 a 1910 | 5 199,71 | 1951 a 1957 | 93,40 | 1995 | 1,84 |
| 1911 a 1914 | 4 987,11 | 1958 a 1963 | 87,82 | 1996 | 1,80 |
| 1915 | 4 437,01 | 1964 | 83,92 | 1997 | 1,77 |
| 1916 | 3 631,71 | 1965 | 80,83 | 1998 | 1,72 |
| 1917 | 2 899,18 | 1966 | 77,26 | 1999 | 1,70 |
| 1918 | 2 068,48 | 1967 a 1969 | 72,24 | 2000 | 1,67 |
| 1919 | 1 585,26 | 1970 | 66,89 | 2001 | 1,55 |
| 1920 | 1 047,47 | 1971 | 63,67 | 2002 | 1,49 |
| 1921 | 683,44 | 1972 | 59,52 | 2003 | 1,45 |
| 1922 | 506,14 | 1973 | 54,11 | 2004 | 1,43 |
| 1923 | 309,74 | 1974 | 41,50 | 2005 | 1,40 |
| 1924 | 260,75 | 1975 | 35,46 | 2006 | 1,34 |
| 1925 a 1936 | 224,73 | 1976 | 29,71 | 2007 | 1,32 |
| 1937 a 1939 | 218,25 | 1977 | 22,76 | 2008 | 1,28 |
| 1940 | 183,66 | 1978 | 17,83 | 2009 | 1,30 |
| 1941 | 163,12 | 1979 | 14,07 | 2010 | 1,28 |
| 1942 | 140,83 | 1980 | 12,68 | 2011 | 1,24 |
| 1943 | 119,93 | 1981 | 10,37 | 2012 a 2015 | 1,20 |
| 1982 | 8,61 | 2016 | 1,19 | ||
| 1983 | 6,89 | 2017 | 1,18 | ||
| 1984 | 5,35 | 2018 a 2020 | 1,17 | ||
| 1985 | 4,48 | 2021 | 1,16 | ||
| 1986 | 4,04 | 2022 | 1,06 | ||
| 1987 | 3,71 | 2023 | 1,02 | ||
| 1988 | 3,33 | 2024 e seguintes | 1,00 | ||
| 1989 | 3,00 | ||||
| 1990 | 2,69 | ||||
| 1991 | 2,38 | ||||
| 1992 | 2,18 | ||||
| 1993 | 2,01 |
Nota: o coeficiente de 2009 (1,30) é superior ao de 2008 (1,28) por causa da deflação desse ano; não é gralha.
O artigo 51.º do CIRS permite somar ao valor de aquisição, com fatura ou documento em nome do proprietário:
Não são aceites: mobiliário e eletrodomésticos amovíveis, IMI, quotas de condomínio, juros e seguros do crédito à habitação e obras sem fatura. Exemplo: numa casa comprada em 2015 por 150 000 € e vendida em março de 2026 por 250 000 €, com 3 000 € de despesas de compra, 12 300 € de comissão e 10 000 € de obras faturadas, a mais-valia bruta é 250 000 − 150 000 × 1,20 − 3 000 − 12 300 − 10 000 = 44 700,00 €. Englobam-se 22 350,00 € e, com um rendimento coletável de 20 000 €, o imposto adicional é de 7 226,83 €.
A metade tributável da mais-valia soma-se ao restante rendimento coletável e o conjunto é tributado pela tabela do artigo 68.º. O imposto da mais-valia corresponde à diferença entre a coleta com e sem o ganho englobado, que é o método usado por este simulador. Na tributação conjunta aplica-se o quociente conjugal: o rendimento divide-se por 2, aplica-se a tabela e a coleta multiplica-se por 2.
| Escalão | Rendimento coletável | Taxa normal | Parcela a abater |
|---|---|---|---|
| 1.º | Até 8 342 € | 12,50% | 0,00 € |
| 2.º | 8 342 € a 12 587 € | 15,70% | 266,94 € |
| 3.º | 12 587 € a 17 838 € | 21,20% | 959,23 € |
| 4.º | 17 838 € a 23 089 € | 24,10% | 1 476,53 € |
| 5.º | 23 089 € a 29 397 € | 31,10% | 3 092,76 € |
| 6.º | 29 397 € a 43 090 € | 34,90% | 4 209,85 € |
| 7.º | 43 090 € a 46 566 € | 43,10% | 7 743,23 € |
| 8.º | 46 566 € a 86 634 € | 44,60% | 8 441,72 € |
| 9.º | Acima de 86 634 € | 48,00% | 11 387,27 € |
A coleta calcula-se como rendimento coletável × taxa normal − parcela a abater. Como a mais-valia engloba por cima dos restantes rendimentos, um ganho elevado pode empurrar todo o rendimento para escalões superiores: é por isso que o método correto é a diferença entre as duas coletas.
Quando o rendimento coletável total (com a mais-valia englobada) ultrapassa 80 000 €, acresce a taxa adicional de solidariedade do artigo 68.º-A: 2,5% sobre a parte entre 80 000 € e 250 000 € e 5% sobre a parte acima de 250 000 €. Na tributação conjunta, a taxa aplica-se a metade do rendimento e o resultado multiplica-se por 2. Numa venda com mais-valia de 200 000 €, são englobados 100 000 € e este adicional pode representar centenas ou milhares de euros.
A antiga taxa autónoma de 28% para não residentes foi revogada pela Lei n.º 24-D/2022, com efeitos desde 2023. Hoje, os não residentes englobam as mais-valias imobiliárias em 50%, como os residentes, mas todos os rendimentos obtidos fora de Portugal contam para determinar a taxa aplicável (artigo 22.º, n.ºs 3 e 10, do CIRS). O simulador estima esse efeito pela taxa média da tabela sobre o rendimento mundial; a liquidação efetiva da AT pode apresentar pequenas diferenças.
A mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente fica excluída de IRS se reinvestir o valor de realização, deduzido da amortização do crédito contraído para a compra da casa vendida, na aquisição de outra habitação própria, de terreno para construção ou na construção ou ampliação de outro imóvel, em Portugal, na UE ou no EEE (artigo 10.º, n.ºs 5 e 6, do CIRS). Condições principais:
Se reinvestir apenas parte, a exclusão é proporcional (artigo 10.º, n.º 12): a fração excluída é o valor reinvestido sobre o valor de realização menos a amortização do crédito. Atenção à nuance confirmada nas FAQs da AT: a amortização dedutível é apenas a de empréstimos contraídos para a aquisição do imóvel vendido, por compra ou permuta; empréstimos para a construção da casa vendida não se deduzem.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma exclusão nova para as vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 (artigo 10.º, n.ºs 7 a 9, do CIRS). Ao contrário do regime clássico, abrange a venda de qualquer imóvel habitacional: a casa própria, uma segunda habitação, um imóvel arrendado ou herdado. O valor de realização (deduzido da amortização do crédito do imóvel vendido) tem de ser reinvestido na compra de imóveis em Portugal destinados ao arrendamento habitacional com renda mensal até 2 300,00 € (2,5 vezes a RMMG de 2026, fixada em 920,00 €), nos mesmos prazos de 24 meses antes a 36 meses depois. O mesmo diploma usa um conceito de preço moderado de venda (145 470 €) noutras medidas, como o IMT e o IVA, mas essa condição não se aplica a esta exclusão de IRS: o que conta é o limite de renda.
O benefício perde-se se não houver contrato de arrendamento dentro do limite nos 6 meses seguintes, se o imóvel não estiver arrendado pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos, se a renda exceder o limite nesse período ou se o imóvel for alienado em 5 anos. Nesse caso, o imposto é devido no ano do incumprimento, com juros compensatórios.
Quem está reformado, ou tem 65 anos ou mais à data da venda (vale também o cônjuge ou unido de facto), pode excluir a mais-valia da venda da habitação própria e permanente sem comprar outra casa (artigo 10.º, n.ºs 10 e 11, na numeração atual). Basta aplicar o valor de realização, deduzido da amortização do crédito, nos 6 meses seguintes à venda, num destes produtos: seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização (certificados de reforma) ou PEPP. No seguro e no fundo de pensões, é obrigatória uma prestação regular durante 10 anos ou mais, com máximo anual de 7,5% do valor investido. Este regime combina-se com o do reinvestimento em nova habitação: pode reinvestir parte numa casa e aplicar o resto num produto financeiro.
Os ganhos de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do CIRS, estão excluídos de tributação (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88). A venda declara-se no anexo G1, sem imposto, e o ónus da prova da data de aquisição é do contribuinte. Exceção importante: os terrenos para construção já eram tributados antes do CIRS, pelo que só ficam excluídos se adquiridos antes de 9 de junho de 1965. A jurisprudência protege ainda o caso do prédio rústico comprado antes de 1989 que só mais tarde passou a terreno para construção; nessa situação, procure aconselhamento profissional.
Existe ainda uma isenção na venda de habitações e terrenos para construção ao Estado, às regiões autónomas, a entidades públicas empresariais de habitação ou às autarquias (artigo 71.º-A, n.º 7, do EBF), salvo venda por exercício de direito de preferência ou vendedor domiciliado em paraíso fiscal. O ganho isento conta para a taxa dos restantes rendimentos (isenção com progressividade) e declara-se no anexo G.
As vendas de 2026 declaram-se na Modelo 3 entregue entre 1 de abril e 30 de junho de 2027. As mais-valias tributáveis vão ao anexo G, com a identificação matricial do imóvel, datas e valores de aquisição e venda e despesas; a intenção de reinvestimento declara-se no quadro 5A (habitação própria) ou 5B (regime dos 65+). Os imóveis excluídos por serem anteriores a 1989 declaram-se no anexo G1: a exclusão não dispensa a declaração. O imposto apurado paga-se até 31 de agosto de 2027. Quem vendeu com prejuízo também deve declarar: a percentagem do saldo negativo (50%) reporta aos 5 anos seguintes (artigo 55.º, n.º 1, alínea c)).
Não há retenção na fonte: declara a venda no anexo G da Modelo 3 entre 1 de abril e 30 de junho de 2027 e o imposto paga-se com a liquidação anual, até 31 de agosto de 2027.
Não. Em regra, só 50% do saldo é englobado nos restantes rendimentos e tributado pelos escalões gerais de IRS. Exceção: imóveis com apoios públicos não reembolsáveis superiores a 30% do VPT vendidos antes de 10 anos, tributados a 100%.
IMT, imposto do selo da compra, escritura e registos, comissão da imobiliária, certificado energético e obras de valorização dos últimos 12 anos, sempre com fatura. IMI, condomínio, juros do crédito e mobiliário não contam.
Sim: sem correção monetária. O coeficiente de desvalorização da moeda só se aplica quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização (descontada a amortização do crédito da casa vendida) noutra habitação própria em Portugal, na UE ou no EEE, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, a mais-valia fica excluída na proporção do valor reinvestido. Tem de declarar a intenção no ano da venda e ter tido domicílio fiscal na casa vendida nos 12 meses anteriores.
Duas coisas: os escalões de IRS desceram e foram atualizados (Lei n.º 73-A/2025) e o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma exclusão nova para quem vende qualquer imóvel habitacional entre 2026 e 2029 e reinveste em imóveis para arrendamento com renda até 2 300 euros por mês.
Sim: se aplicar o valor da venda da sua habitação própria e permanente, nos 6 meses seguintes, num seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização ou PEPP, com prestações regulares durante 10 anos ou mais e máximo anual de 7,5% do valor investido. O regime também vale para reformados de qualquer idade.
Não: os ganhos de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídos de IRS, mas tem de os declarar no anexo G1. Atenção aos terrenos para construção: só ficam excluídos se adquiridos antes de 9 de junho de 1965.
Não, esse regime acabou em 2023. Desde então os não residentes são tratados como os residentes: 50% do saldo com englobamento obrigatório, mas todos os rendimentos mundiais contam para determinar a taxa aplicável.
A menos-valia não paga imposto e a percentagem do saldo negativo (50%) pode ser reportada aos 5 anos seguintes para abater a futuras mais-valias, desde que declare a venda no anexo G.