Simulador de Alojamento Local

Como são tributados os rendimentos do alojamento local em 2026

Explorar um alojamento local em nome individual é uma atividade comercial: os rendimentos pertencem à categoria B do IRS, mesmo quando o imóvel é seu e as reservas chegam pela Airbnb ou pela Booking. Antes de receber hóspedes é preciso registar o estabelecimento por comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico e abrir atividade nas Finanças com o CAE 55201 (moradias e apartamentos) ou 55204 (outros locais de alojamento). Sem contabilidade organizada, e até 200 000 euros de rendimento anual, aplica-se por defeito o regime simplificado.

No regime simplificado, o imposto não incide sobre a totalidade do que fatura: aplica-se um coeficiente que presume as despesas da atividade. O coeficiente depende da modalidade do estabelecimento e da localização:

Situação	Coeficiente	Base legal
Moradia ou apartamento	0,35	art. 31.º, n.º 1, c) do CIRS
Moradia ou apartamento em área de contenção	0,50	art. 31.º, n.º 1, h) do CIRS
Estabelecimento de hospedagem (hostel) ou quartos	0,15	art. 31.º, n.º 1, a) do CIRS

O resultado é o rendimento tributável, que se soma aos restantes rendimentos englobados e paga imposto às taxas gerais do artigo 68.º do CIRS, de 12,5 por cento a 48 por cento em 2026. Não há retenção na fonte sobre o que os hóspedes pagam, mas pode haver pagamentos por conta a partir do segundo ano de atividade. É por isso que este simulador pede os seus outros rendimentos: o alojamento é tributado à sua taxa marginal, e o imposto que interessa conhecer é o acréscimo que a atividade provoca.

A regra dos 15 por cento no coeficiente 0,35

A dedução presumida de 65 por cento do coeficiente 0,35 não é incondicional. Pelo n.º 13 do artigo 31.º do CIRS, ao rendimento tributável acresce a diferença positiva entre 15 por cento do rendimento bruto e o somatório das despesas justificáveis: uma dedução automática de 4 587,09 euros em 2026 (8,54 vezes o IAS, ou as despesas com pessoal, se superiores), as rendas de imóveis afetas à atividade, 4 por cento do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos a atividades de alojamento e as outras despesas com fatura afetas à atividade, como eletricidade, água, comunicações, seguros e comissões.

Na prática, quem não regista despesas só é afetado quando o rendimento, já líquido de IVA, ultrapassa cerca de 30 580 euros (15 por cento desse valor esgota a dedução automática de 4 587,09 euros), o que corresponde a cerca de 32 400 euros de faturação no regime normal de IVA. Por exemplo, com 50 000 euros de faturação em regime normal de IVA e sem qualquer despesa justificada, o rendimento tributável sobe de 16 509,43 para 18 997,81 euros. A regra não se aplica ao coeficiente 0,50 das áreas de contenção nem ao 0,15 da hospedagem. Nos imóveis apenas parcialmente afetos à atividade, as despesas contam por 25 por cento.

A opção pela categoria F: quando compensa

Quem explora alojamento local em moradia ou apartamento pode optar, ano a ano, por tributar os rendimentos segundo as regras da categoria F, como se fossem rendas (n.º 14 do artigo 28.º do CIRS). A opção exerce-se na declaração anual, no quadro 15 do anexo B. Nesse caso, ao rendimento deduzem-se os gastos efetivamente suportados e pagos do artigo 41.º: condomínio, IMI e imposto do selo, seguros, obras de conservação e manutenção e outras despesas necessárias. Ficam de fora os juros do crédito, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de decoração. O resultado é tributado à taxa especial de 28 por cento, ou englobado se for mais favorável.

As taxas reduzidas do arrendamento de longa duração (25 por cento, ou menos nos contratos duradouros e na renda moderada) não se aplicam ao alojamento local, porque exigem contrato de arrendamento para habitação. Em regra, a opção pela categoria F só compensa com despesas documentadas muito elevadas ou taxas marginais altas combinadas com o coeficiente 0,50; o simulador faz as contas aos dois regimes e mostra a poupança.

IVA: isenção até 15 000 euros e taxa de 6 por cento

O alojamento local é uma prestação de serviços sujeita a IVA à taxa reduzida, pela verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA: 6 por cento no continente e 4 por cento na Madeira e nos Açores, sobre o preço total da estadia, com a limpeza e o pequeno-almoço cobrados com a reserva. A maioria dos pequenos anfitriões, porém, beneficia do regime de isenção do artigo 53.º do CIVA, reformulado pelo Decreto-Lei n.º 35/2025: quem não ultrapassou 15 000 euros de volume de negócios no ano anterior não liquida IVA, não o deduz e emite faturas com a menção IVA - regime de isenção.

A saída do regime tem regras precisas desde 1 de julho de 2025 (artigo 58.º do CIVA): quem ultrapassa 15 000 euros durante o ano sem exceder 18 750 mantém a isenção até 31 de dezembro e passa ao regime normal a 1 de janeiro seguinte; quem excede 18 750 euros (25 por cento acima do limite) perde a isenção de imediato, e a fatura que ultrapassa esse valor já leva IVA. No regime normal, o IVA liquidado aos hóspedes entrega-se ao Estado, mas passa a poder deduzir o IVA das despesas da atividade.

Há uma obrigação que apanha muitos anfitriões isentos de surpresa: as comissões da Airbnb e da Booking são faturadas por empresas sem sede em Portugal, e quem responde pelo IVA dessas comissões é o anfitrião, à taxa normal de 23 por cento. Antes da primeira fatura da plataforma é preciso registar-se como operador intracomunitário (VIES) através de uma declaração de alterações. Quem está no regime normal autoliquida e deduz em simultâneo, sem custo; quem está isento paga esse IVA como custo definitivo, com a declaração P2, até ao fim do mês seguinte ao da fatura. O simulador inclui este custo quando indica as comissões.

Segurança Social: a diferença que a modalidade faz

É uma das regras menos conhecidas do alojamento local, e das mais valiosas: os rendimentos de alojamento local em moradia ou apartamento estão excluídos do regime dos trabalhadores independentes, pela subalínea ii) da alínea f) do n.º 1 do artigo 139.º do Código dos Regimes Contributivos. Quem só tem estes rendimentos não é enquadrado nem paga contribuições; e mesmo quem é trabalhador independente por outra atividade não os soma ao rendimento relevante, sem opção de inclusão. Zero de Segurança Social, portanto, para a esmagadora maioria dos anfitriões.

Já a exploração de um estabelecimento de hospedagem, como um hostel, ou do alojamento em quartos está abrangida pelo regime dos trabalhadores independentes. O rendimento relevante é de 20 por cento do rendimento da atividade, por ser uma atividade hoteleira ou similar (artigo 162.º), e a taxa é de 25,2 por cento, a dos empresários em nome individual (artigo 168.º). As contribuições apuram-se na declaração trimestral, com uma contribuição mínima de 20 euros por mês e a base mensal limitada a 12 vezes o IAS (6 445,56 euros em 2026). Há isenção nos primeiros 12 meses do primeiro enquadramento, na acumulação com trabalho por conta de outrem (enquanto o rendimento relevante mensal médio ficar abaixo de 4 vezes o IAS, ou seja, 2 148,52 euros em 2026, com salário sujeito a descontos pelo menos igual ao IAS) e para pensionistas de velhice ou invalidez.

O que acabou: CEAL, agravamento do IMI e caducidade das licenças

O pacote Mais Habitação de 2023 criou uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) de 15 por cento, agravou o IMI destes imóveis e impôs a caducidade e a reapreciação das licenças. Nada disso vigora em 2026. A CEAL e o agravamento do IMI foram revogados pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, e a contribuição nunca chegou a ser paga por ninguém. O Decreto-Lei n.º 76/2024 devolveu aos registos a duração por tempo indeterminado e a transmissibilidade, e passou a exigir autorização do condomínio apenas para os estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas, já não para o alojamento em apartamento.

Mantêm-se as áreas de contenção definidas pelos municípios, onde os novos registos podem estar limitados ou suspensos e o coeficiente de IRS sobe para 0,50, e a taxa turística municipal, cobrada ao hóspede e entregue ao município pelo anfitrião: 4 euros por noite em Lisboa e 3 euros no Porto em 2026, até um máximo de 7 noites, com isenção para as crianças até aos 12 anos.

Como o simulador calcula

O simulador parte da faturação anual e apura primeiro o IVA: verifica o regime de isenção do artigo 53.º e, no regime normal, considera que os preços cobrados aos hóspedes já incluem IVA a 6 por cento (o rendimento da atividade é o valor sem imposto). Depois calcula o IRS nos dois regimes possíveis: no simplificado, aplica o coeficiente da modalidade e a regra dos 15 por cento; na opção pela categoria F, deduz as despesas e compara a taxa especial de 28 por cento com o englobamento. Em ambos, o imposto apresentado é a diferença entre o IRS com e sem o alojamento, somado aos seus outros rendimentos, com a taxa adicional de solidariedade quando aplicável. Por fim soma a Segurança Social, quando a modalidade a exige, e o IVA das comissões de plataformas quando é custo. O melhor regime é o que deixa mais dinheiro na sua mão.

Erros comuns

• Pagar contribuições à Segurança Social por um alojamento em moradia ou apartamento, quando esses rendimentos estão excluídos do regime dos trabalhadores independentes.
• Esquecer a regra dos 15 por cento: sem despesas justificadas, o rendimento tributável do coeficiente 0,35 começa a subir a partir de cerca de 30 580 euros de rendimento anual já sem IVA.
• Ignorar o IVA das comissões da Airbnb e da Booking quando se está isento pelo artigo 53.º: são 23 por cento de custo definitivo, a entregar com a declaração P2.
• Optar pela categoria F sem fazer contas: com poucas despesas, a taxa de 28 por cento é quase sempre pior do que o regime simplificado.
• Confundir o valor faturado com o rendimento tributável: no regime simplificado só 35, 50 ou 15 por cento do rendimento paga imposto.
• Assumir que a CEAL ainda existe ou que o registo caduca: ambas as regras foram revogadas em 2024.
• Esquecer a declaração trimestral à Segurança Social na hospedagem, mesmo quando a contribuição é só a mínima de 20 euros.

Simuladores relacionados

• Simulador de IRS, para o imposto anual com todos os seus rendimentos.
• Simulador de recibos verdes, para atividades independentes de prestação de serviços.
• Simulador de Segurança Social, para as contribuições de independentes e empresários.
• Simulador de mais-valias de imóveis, para quando vender o imóvel.
• Simulador de IMI, para o imposto anual sobre o imóvel.
• Simulador de atualização de rendas, se preferir o arrendamento tradicional.
• Simulador de IRS Jovem, para estimar a isenção até aos 35 anos.

Perguntas frequentes

Pago Segurança Social pelo meu alojamento local?

Depende da modalidade. Os rendimentos de alojamento local em moradia ou apartamento estão excluídos do regime dos trabalhadores independentes (artigo 139.º do Código dos Regimes Contributivos): não pagam contribuições à Segurança Social nem entram no rendimento relevante. Já o alojamento em estabelecimento de hospedagem, como um hostel, ou em quartos está abrangido: o rendimento relevante é 20 por cento do rendimento da atividade e a taxa é de 25,2 por cento, com declaração trimestral e contribuição mínima de 20 euros por mês.

Que percentagem do rendimento do alojamento local paga IRS?

No regime simplificado, o IRS incide sobre 35 por cento do rendimento bruto na modalidade de moradia ou apartamento (coeficiente 0,35 do artigo 31.º do CIRS), sobre 50 por cento quando o alojamento fica numa área de contenção e sobre 15 por cento nos estabelecimentos de hospedagem e no alojamento em quartos. Ao valor apurado com o coeficiente 0,35 pode acrescer a diferença positiva entre 15 por cento do rendimento bruto e as despesas justificadas, que incluem uma dedução automática de 4 587,09 euros em 2026. O rendimento tributável soma-se depois aos restantes rendimentos e paga imposto às taxas gerais.

Ainda existe a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)?

Não. A CEAL, criada pelo pacote Mais Habitação em 2023, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, e nunca chegou a ser paga. O mesmo diploma revogou o agravamento do IMI que fixava o coeficiente de vetustez dos alojamentos locais no máximo. Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, os registos de alojamento local voltaram a ser por tempo indeterminado e transmissíveis.

Tenho de cobrar IVA aos hóspedes?

Só quando não beneficia do regime de isenção. Até 15 000 euros de volume de negócios anual aplica-se a isenção do artigo 53.º do CIVA: não liquida IVA, não o pode deduzir e as faturas levam a menção IVA - regime de isenção. Acima desse limite, o alojamento paga a taxa reduzida de 6 por cento no continente (verba 2.17 da Lista I; 4 por cento na Madeira e nos Açores), aplicada ao preço total da estadia, com a limpeza cobrada com a reserva. Quem ultrapassa 15 000 euros sem exceder 18 750 mantém a isenção até ao fim do ano e passa ao regime normal a 1 de janeiro seguinte; quem excede 18 750 euros sai de imediato.

O que muda se o alojamento estiver numa área de contenção?

As áreas de contenção são zonas onde os municípios restringem novos registos de alojamento local, como certas freguesias históricas de Lisboa e do Porto. No IRS, o coeficiente do regime simplificado sobe de 0,35 para 0,50 para a moradia e o apartamento aí localizados: o imposto passa a incidir sobre metade do rendimento bruto, sem a regra da justificação de despesas. Nos novos registos, o prazo de oposição da câmara municipal à comunicação prévia sobe de 60 para 90 dias e a abertura pode estar suspensa, conforme o regulamento municipal.

Compensa optar pela tributação como categoria F?

Pode compensar quando as despesas documentadas do imóvel são elevadas. A opção, prevista no n.º 14 do artigo 28.º do CIRS, vale apenas para a moradia e o apartamento, exerce-se ano a ano no quadro 15 do anexo B e tributa o rendimento deduzido dos gastos do artigo 41.º (condomínio, IMI, seguros, obras de conservação) à taxa especial de 28 por cento, com possibilidade de englobamento. Mobiliário, eletrodomésticos, decoração, juros e depreciações não são dedutíveis. Este simulador calcula os dois regimes e indica o mais favorável.

Como funciona o IVA das comissões da Airbnb e da Booking?

As comissões destas plataformas são faturadas por empresas sem sede em Portugal, pelo que é o anfitrião português que autoliquida o IVA, à taxa normal de 23 por cento no continente. Quem está no regime normal deduz esse IVA em simultâneo, sem custo efetivo. Quem está isento pelo artigo 53.º paga-o como custo definitivo: tem de se registar como operador intracomunitário (VIES) antes de trabalhar com as plataformas e entrega o imposto com a declaração P2 até ao fim do mês seguinte ao da fatura.

Posso beneficiar do IRS Jovem com rendimentos de alojamento local?

Sim. O IRS Jovem do artigo 12.º-B do CIRS abrange os rendimentos das categorias A e B, entre eles os do alojamento local, para quem tem até 35 anos: isenção de 100 por cento no primeiro ano, 75 por cento do segundo ao quarto, 50 por cento do quinto ao sétimo e 25 por cento do oitavo ao décimo, com o limite anual de 55 vezes o IAS (29 542,15 euros em 2026). A opção exerce-se em cada declaração anual. Este simulador não aplica essa isenção ao cálculo; use o simulador de IRS Jovem para a estimar.

Fontes e recursos oficiais

• CIRS, artigo 31.º: coeficientes do regime simplificado (Portal das Finanças)
• CIVA, artigo 53.º: regime de isenção (Portal das Finanças)
• Guia Prático dos Trabalhadores Independentes (Segurança Social)
• Regime Jurídico do Alojamento Local, DL n.º 128/2014 consolidado (Diário da República)
• Decreto-Lei n.º 57/2024: revogação da CEAL e do agravamento do IMI (Diário da República)
• Registo de um estabelecimento de alojamento local (ePortugal)
• Registo Nacional de Turismo e consulta do RNAL (Turismo de Portugal)