Simulador de Usufruto e Nua Propriedade

Reparta o valor de um imóvel entre o usufruto e a nua propriedade e saiba que imposto se paga. O cálculo aplica a tabela oficial do artigo 13.º do Código do IMT, usada também no imposto do selo das heranças e doações. Indique o valor do imóvel e a idade do usufrutuário para obter o valor de cada parte e o imposto do cenário que escolher.

Valor do imóvel

Tipo de usufruto

Vitalício Dura pela vida do usufrutuário Temporário Dura um número fixo de anos

Idade do usufrutuário

Duração do usufruto (anos)

Operação

Figura transmitida

Relação com quem recebe

Indique o valor do imóvel para repartir o valor entre o usufruto e a nua propriedade.

O que são o usufruto e a nua propriedade

O usufruto é o direito de usar e fruir um bem alheio sem alterar a sua forma ou substância, tal como o define o artigo 1439.º do Código Civil. Aplicado a um imóvel, permite ao usufrutuário viver na casa ou arrendá-la e ficar com as rendas, mas não lhe permite vendê-la nem destruí-la. A nua propriedade é a outra face do mesmo imóvel: pertence ao nu proprietário, o dono do imóvel, que conserva o poder de o vender ou doar, ao abrigo do artigo 1305.º, mas não o pode usar enquanto o usufruto durar.

A soma das duas partes forma a propriedade plena. Quando alguém detém ao mesmo tempo o usufruto e a nua propriedade, é proprietário pleno. Repartir a propriedade plena em usufruto e nua propriedade é comum no planeamento sucessório, nas heranças e em vendas específicas, e obriga a atribuir um valor a cada parte para efeitos de impostos.

Como se calcula o valor do usufruto pela tabela do CIMT

O valor do usufruto e o da nua propriedade não são arbitrários. A lei fixa-os no artigo 13.º do Código do IMT, com a epígrafe «Regras especiais». O valor do usufruto vitalício é uma percentagem do valor da propriedade plena que depende apenas da idade do usufrutuário. A percentagem desce à medida que a idade sobe, porque um usufruto tende a durar menos tempo quanto mais velho for o seu titular. A nua propriedade é sempre o remanescente: valor do imóvel menos valor do usufruto.

Valor do usufruto vitalício por idade (artigo 13.º do Código do IMT)
Idade do usufrutuário	Usufruto	Nua propriedade
Menos de 20 anos	80%	20%
Menos de 25 anos	75%	25%
Menos de 30 anos	70%	30%
Menos de 35 anos	65%	35%
Menos de 40 anos	60%	40%
Menos de 45 anos	55%	45%
Menos de 50 anos	50%	50%
Menos de 55 anos	45%	55%
Menos de 60 anos	40%	60%
Menos de 65 anos	35%	65%
Menos de 70 anos	30%	70%
Menos de 75 anos	25%	75%
Menos de 80 anos	20%	80%
Menos de 85 anos	15%	85%
85 anos ou mais	10%	90%

Um exemplo: uma casa com valor patrimonial tributário de 200 000 euros e um usufrutuário de 70 anos. O usufruto vale 25% (50 000 euros) e a nua propriedade vale 75% (150 000 euros). Se o usufrutuário tivesse 69 anos, o usufruto subiria para 30% (60 000 euros). A fronteira de cada escalão é estrita: «menos de 70 anos» inclui os 69, mas os 70 anos completos já entram no escalão seguinte.

A base do cálculo, para efeitos de impostos, é o maior entre o valor patrimonial tributário do imóvel e o valor declarado no ato. Este valor fiscal serve para o IMT, para o imposto do selo e para as heranças e doações. Não deve ser confundido com o valor de mercado, que pode ser diferente e que é o que interessa numa venda ou numa partilha entre particulares.

Usufruto vitalício e usufruto temporário

O usufruto vitalício dura pela vida do usufrutuário e é o mais frequente. Nunca pode exceder a vida do titular, ao abrigo do artigo 1443.º do Código Civil. Quando é constituído a favor de uma empresa ou outra pessoa coletiva, a duração máxima é de trinta anos.

O usufruto temporário dura um número fixo de anos. Nesse caso, deduz-se ao valor do imóvel 10% por cada período de cinco anos que o direito ainda deva durar, com o limite de 80%. Cada período de cinco anos é indivisível: um usufruto de doze anos conta como três períodos, ou seja 30%. Quando o usufruto temporário depende também da vida de uma pessoa, a percentagem não pode exceder a do usufruto vitalício para a idade dessa pessoa.

Quem paga o IMI e as despesas do imóvel

O imposto sobre o imóvel é do usufrutuário. O artigo 8.º do Código do IMI determina que, nos casos de usufruto, o IMI é devido por quem for titular do usufruto a 31 de dezembro, e não pelo nu proprietário. A mesma lógica vale para os encargos anuais que incidam sobre o rendimento do imóvel, ao abrigo do artigo 1474.º do Código Civil.

As despesas de conservação seguem uma repartição clara no Código Civil. As reparações ordinárias e as despesas de administração são do usufrutuário, ao abrigo do artigo 1472.º. As reparações extraordinárias, como uma obra estrutural pesada, cabem ao proprietário, ao abrigo do artigo 1473.º. Consideram-se extraordinárias as reparações que, no ano em que são necessárias, ultrapassem dois terços do rendimento líquido desse ano.

Doação com reserva de usufruto

A doação com reserva de usufruto é o cenário mais procurado. Ao abrigo do artigo 958.º do Código Civil, os pais doam a nua propriedade do imóvel aos filhos e reservam para si o usufruto vitalício. Na prática, os pais continuam a viver na casa ou a receber as rendas até morrerem, e os filhos só passam a proprietários plenos nessa altura.

A vantagem fiscal tem duas partes. Primeiro, os filhos pagam imposto apenas sobre o valor reduzido da nua propriedade, e não sobre o valor total do imóvel. Como são descendentes, ficam isentos da taxa de 10% do imposto do selo e pagam somente a verba 1.1 de 0,8% sobre imóveis. Numa casa de 200 000 euros doada por um pai de 70 anos, o filho paga 0,8% sobre 150 000 euros, ou seja 1 200 euros. Segundo, quando o pai morre, o usufruto extingue-se e o filho consolida a plena propriedade sem novo imposto do selo, porque não há nova transmissão. Convém saber que a herança em linha direta também não paga imposto do selo, pelo que a motivação principal costuma ser sucessória: arrumar a transmissão em vida e manter o controlo do imóvel.

Impostos na transmissão do usufruto e da nua propriedade

O imposto depende de a operação ser gratuita ou onerosa e da figura transmitida. O valor tributável de cada parte sai sempre da tabela do artigo 13.º do Código do IMT.

Nas doações e heranças, aplica-se o imposto do selo. A verba 1.2 tem uma taxa de 10% sobre o valor recebido, mas o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos, ao abrigo do artigo 6.º alínea e) do Código do Imposto do Selo. Nas doações de imóveis paga-se ainda a verba 1.1 de 0,8%, que se aplica mesmo aos familiares isentos da taxa de 10%. As heranças por morte não pagam a verba 1.1.

Na compra e venda, que é uma transmissão onerosa, paga-se o IMT sobre a parte adquirida, mais o imposto do selo de 0,8%. Quem compra só a nua propriedade é tributado apenas sobre esse valor reduzido, tal como quem compra só o usufruto. Nas taxas progressivas da habitação, o escalão do IMT é determinado pelo valor total do imóvel e o imposto é proporcional à parte transmitida, ao abrigo do artigo 17.º do Código do IMT.

Na venda pode ainda haver mais-valias em IRS, na categoria G, se o valor de realização for superior ao valor de aquisição de cada figura, atualizado. A extinção do usufruto pela morte do usufrutuário não gera mais-valia para o nu proprietário, por não ser uma alienação.

Vender um imóvel com usufruto

Um imóvel em usufruto pode ser vendido de várias formas. O mais simples é a venda conjunta: o usufrutuário e o nu proprietário vendem em simultâneo a propriedade plena a um comprador e repartem o preço na proporção do valor de cada parte, calculado pela tabela. O nu proprietário pode também vender apenas a nua propriedade a um investidor, que fica a aguardar o fim do usufruto, e o usufrutuário pode trespassar o seu usufruto, ao abrigo do artigo 1444.º do Código Civil.

No mercado, a nua propriedade vendida a um terceiro costuma ter um desconto superior ao que resulta da tabela fiscal, porque o comprador só usa o imóvel quando o usufruto terminar e assume, entretanto, a incerteza sobre a duração. A tabela do Código do IMT dá o valor para efeitos de impostos, que é um ponto de partida, e não obriga o preço acordado entre as partes.

Extinção e consolidação da propriedade

O usufruto extingue-se pelas causas do artigo 1476.º do Código Civil: a morte do usufrutuário ou o fim do prazo quando é temporário, a reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, o não uso durante vinte anos, a renúncia e a perda total da coisa. Extinto o usufruto, o nu proprietário passa a proprietário pleno e o imóvel volta a ser dele sem qualquer oneração, com dever de restituição previsto no artigo 1483.º.

Esta consolidação, quando resulta da morte do usufrutuário ou do fim do prazo, não dá origem, por si, a novo imposto do selo para o nu proprietário, porque não constitui uma nova transmissão. O imposto foi liquidado quando o nu proprietário adquiriu a nua propriedade. É por isso que a doação com reserva de usufruto é uma ferramenta de planeamento sucessório tão usada. Se, pelo contrário, o usufrutuário renunciar ao usufruto ainda em vida, essa renúncia já é tratada como uma transmissão e é tributada.

O usufruto na herança do cônjuge

É um erro comum pensar que o cônjuge sobrevivo fica com o usufruto da casa. Desde a reforma do Código Civil de 1977, o cônjuge é herdeiro legitimário e recebe uma quota em plena propriedade, ao lado dos filhos ou dos pais do falecido, e não um usufruto. O usufruto do cônjuge era o modelo anterior a 1977.

Hoje, o usufruto de origem sucessória surge quase sempre por vontade da pessoa: por testamento, com um legado de usufruto ao abrigo do artigo 2258.º, ou por doação com reserva de usufruto em vida. É frequente um dos membros do casal deixar em testamento o usufruto da casa ao outro e a nua propriedade aos filhos, para proteger o cônjuge sem retirar o imóvel aos herdeiros. Para o unido de facto, que não é herdeiro legal, o testamento é a única forma de garantir o usufruto vitalício da casa.

Simuladores relacionados

Simulador de IMT, para o imposto na compra da nua propriedade ou do usufruto.
Simulador de heranças e doações, para o imposto do selo na partilha de bens.
Simulador de IMI, o imposto anual que o usufrutuário paga sobre o imóvel.
Simulador de mais-valias de imóveis, para o IRS na venda do imóvel.

Perguntas frequentes

O que é o usufruto e o que é a nua propriedade?

O usufruto é o direito de usar e fruir um bem alheio sem alterar a sua forma ou substância, ao abrigo do artigo 1439.º do Código Civil. O usufrutuário pode habitar o imóvel ou arrendá-lo e ficar com as rendas. A nua propriedade é a propriedade despida desse gozo: o nu proprietário é o dono do imóvel mas não o pode usar enquanto durar o usufruto, embora possa vendê-lo ou doá-lo. A soma das duas partes é a propriedade plena.

Como se calcula o valor do usufruto?

Aplica-se a tabela do artigo 13.º do Código do IMT. No usufruto vitalício, o valor é uma percentagem do valor do imóvel que depende da idade do usufrutuário e desce à medida que a idade sobe: 80% abaixo dos 20 anos, 30% dos 65 aos 69, 25% dos 70 aos 74 e 10% a partir dos 85 anos. No usufruto temporário deduz-se 10% por cada período de cinco anos de duração, com o limite do valor vitalício.

Como se calcula o valor da nua propriedade?

A nua propriedade é o valor da propriedade plena menos o valor do usufruto. Se um imóvel vale 200 000 euros e o usufrutuário tem 70 anos, o usufruto vale 25% (50 000 euros) e a nua propriedade vale os restantes 75% (150 000 euros). Quanto mais velho o usufrutuário, maior o valor da nua propriedade, porque o usufruto tende a durar menos tempo.

Quem paga o IMI, o usufrutuário ou o nu proprietário?

Paga o usufrutuário. O Código do IMI, no artigo 8.º, determina que nos casos de usufruto o imposto é devido por quem for titular do usufruto a 31 de dezembro, e não pelo nu proprietário. O mesmo vale para os encargos anuais sobre o rendimento do imóvel, ao abrigo do artigo 1474.º do Código Civil. No direito de uso e habitação, ao contrário do usufruto, o titular já não é sujeito passivo do IMI.

Quem paga as obras e as despesas do imóvel?

As reparações ordinárias de conservação e as despesas de administração são do usufrutuário, ao abrigo do artigo 1472.º do Código Civil. As reparações extraordinárias, como uma obra estrutural, cabem ao proprietário, ao abrigo do artigo 1473.º. Consideram-se extraordinárias as reparações que, no ano em que são necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano.

O que é a doação com reserva de usufruto?

É a situação, prevista no artigo 958.º do Código Civil, em que os pais doam a nua propriedade do imóvel aos filhos mas reservam para si o usufruto vitalício. Os pais continuam a viver na casa ou a receber as rendas até morrerem, e os filhos só recebem a plena propriedade nessa altura. É uma forma comum de planeamento sucessório, porque os filhos pagam imposto apenas sobre o valor reduzido da nua propriedade.

Os filhos pagam imposto do selo na doação com reserva de usufruto?

Os descendentes, ascendentes, o cônjuge e o unido de facto estão isentos da taxa de 10% do imposto do selo sobre transmissões gratuitas, ao abrigo do artigo 6.º alínea e) do Código do Imposto do Selo. Nas doações de imóveis pagam apenas a verba 1.1 de 0,8%, que incide sobre o valor da nua propriedade recebida. Numa casa de 200 000 euros doada por um pai de 70 anos, o filho paga 0,8% sobre 150 000 euros, ou seja 1 200 euros.

Posso vender um imóvel em usufruto ou só a nua propriedade?

Pode. O nu proprietário pode vender a nua propriedade, mesmo sem acordo do usufrutuário, e o comprador fica a aguardar o fim do usufruto. O usufrutuário pode trespassar o seu usufruto, ao abrigo do artigo 1444.º do Código Civil. O mais frequente é a venda conjunta: usufrutuário e nu proprietário vendem em simultâneo a propriedade plena e repartem o preço na proporção do valor de cada parte.

Quando é que o usufruto se extingue?

Ao abrigo do artigo 1476.º do Código Civil, o usufruto extingue-se pela morte do usufrutuário ou pelo fim do prazo quando é temporário, pela reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, pelo não uso durante vinte anos, pela renúncia e pela perda total da coisa. O usufruto vitalício nunca pode exceder a vida do usufrutuário, e o constituído a favor de uma empresa dura no máximo trinta anos, ao abrigo do artigo 1443.º.

Paga-se imposto quando o usufrutuário morre e a propriedade se consolida?

Quando o usufruto se extingue pela morte do usufrutuário, o nu proprietário passa a proprietário pleno de forma automática. Como não há uma nova transmissão, esta consolidação não dá origem, por si, a novo imposto do selo para o nu proprietário: o imposto foi liquidado quando este adquiriu a nua propriedade. É esta a principal vantagem fiscal da doação com reserva de usufruto. Confirme sempre a sua situação concreta junto da Autoridade Tributária.

O usufrutuário pode arrendar o imóvel e ficar com as rendas?

Sim. O usufrutuário faz seus os frutos do bem, incluídas as rendas, ao abrigo do artigo 1446.º do Código Civil. É ele que celebra o contrato de arrendamento, recebe as rendas e as declara no IRS como rendimento predial da categoria F. O nu proprietário não tem direito às rendas enquanto durar o usufruto.

O cônjuge sobrevivo fica com o usufruto da casa?

Não, ao contrário do que muita gente pensa. Desde a reforma do Código Civil de 1977, o cônjuge sobrevivo é herdeiro legitimário e recebe uma quota em plena propriedade, não em usufruto. O usufruto do cônjuge era o regime anterior a 1977. Hoje o usufruto sucessório surge sobretudo por testamento, com um legado de usufruto, ou por doação com reserva de usufruto em vida.

Metodologia e fontes

O simulador reparte o valor do imóvel entre usufruto e nua propriedade pela tabela do artigo 13.º do Código do IMT e calcula o imposto do selo pelas verbas 1.1 e 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo, com as isenções do artigo 6.º do respetivo código. O valor fiscal calculado é o que a Autoridade Tributária usa para o IMT, o imposto do selo e as transmissões gratuitas. As referências ao Código Civil seguem a versão consolidada em vigor.