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Simulador Atualização de Rendas 2026

Calcule o novo valor da renda com o coeficiente oficial de 2026 publicado pelo INE: 1,0224, ou seja, um aumento máximo de 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2). Funciona para arrendamento habitacional, comercial ou rural, em qualquer periodicidade (mensal, trimestral, semestral ou anual), e inclui os coeficientes acumulados de quem não atualizou em 2024 e 2025 e a retenção na fonte de IRS quando o inquilino é uma empresa.

Resultados da Simulação

Nova Renda em 2026
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Valor {{ resultados.periodoAdjetivo }} já atualizado · aumento de {{ formatarMoeda(resultados.aumento) }} ({{ resultados.percentagem }}%)
Renda Atual
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Valor {{ resultados.periodoAdjetivo }} em vigor
Aumento {{ resultados.periodoAdjetivoCap }}
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Diferença {{ resultados.periodoPorExtenso }}
Coeficiente Aplicado
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Publicado pelo INE
Tipo de Atualização
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Retenção na Fonte IRS
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{{ resultados.taxaRetencao }}% sobre a nova renda
Renda Líquida (após retenção)
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Valor a receber {{ resultados.periodoPorExtenso }}

O que é a Atualização de Rendas?

A atualização anual das rendas é um direito dos senhorios previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Este mecanismo permite ajustar o valor da renda de acordo com a inflação, através de um coeficiente calculado anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

O coeficiente oficial para 2026 foi fixado em 1,0224 através do Aviso n.º 23174/2025/2, publicado em 19 de setembro de 2025. Este valor corresponde a um aumento máximo de 2,24% sobre o valor atual da renda.

Como Funciona a Atualização em 2026

Cálculo do Novo Valor

O cálculo da nova renda é simples: basta multiplicar o valor atual da renda pelo coeficiente de atualização de 2026.

Fórmula: Renda Atual × 1,0224 = Nova Renda em 2026

Exemplo prático (renda mensal de 600 €):

  • Renda atual: 600,00 €
  • Cálculo: 600,00 € × 1,0224 = 613,44 €
  • Aumento: 13,44 € por mês

Coeficientes acumulados

Os senhorios que não atualizaram a renda nos anos anteriores podem aplicar os coeficientes acumulados, desde que não tenham passado mais de três anos desde a última atualização. Os coeficientes oficiais dos últimos anos foram:

  • 2024: 1,0694 (aumento de 6,94%, Aviso n.º 20980-A/2023)
  • 2025: 1,0216 (aumento de 2,16%, Aviso n.º 23099/2024/2)
  • 2026: 1,0224 (aumento de 2,24%, Aviso n.º 23174/2025/2)

Os coeficientes acumulam-se por multiplicação sucessiva. Quem só atualizou até 2024 pode aplicar 1,0216 × 1,0224 = 1,0445 (mais 4,45%); quem não atualiza desde 2023 pode aplicar 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1,1170 (mais 11,70%). Este mecanismo permite recuperar as atualizações não aplicadas, de forma que o valor da renda acompanhe a inflação ao longo do tempo.

Requisitos e Procedimentos

Para aplicar a atualização da renda, o senhorio deve cumprir os seguintes requisitos legais:

  • Comunicação obrigatória: O senhorio deve comunicar ao inquilino através de carta registada com aviso de receção
  • Antecedência mínima: A comunicação deve ser feita com pelo menos 30 dias de antecedência antes da data de pagamento da nova renda
  • Informação clara: A carta deve indicar o novo valor da renda e o coeficiente utilizado no cálculo
  • Prazo de aplicação: A atualização só pode ser exigida um ano após o início do contrato ou da última atualização

A atualização não é obrigatória. O senhorio pode optar por não aplicar o coeficiente, aplicar um valor inferior ao máximo permitido, ou escolher qualquer mês de 2026 para efetuar a atualização.

Retenção na Fonte de IRS em Rendas

A retenção na fonte é um imposto que incide sobre os rendimentos prediais (rendas) quando o inquilino é uma entidade ou empresa com contabilidade organizada. Esta retenção funciona como um pagamento antecipado de IRS que o senhorio deve fazer ao Estado.

Quem Deve Reter IRS

A obrigação de retenção na fonte, prevista no artigo 101.º, n.º 1, alínea e) do Código do IRS (CIRS), aplica-se apenas quando o inquilino é:

  • Empresa com contabilidade organizada: Sociedades comerciais, empresários em nome individual com contabilidade
  • Entidade pública: Órgãos do Estado, autarquias, institutos públicos
  • Trabalhador independente com contabilidade: Profissionais liberais que tenham ou devam ter contabilidade organizada

Importante: Se o inquilino for um particular (pessoa singular sem atividade empresarial), não há retenção na fonte. O senhorio recebe a totalidade da renda e declara este rendimento na sua declaração anual de IRS (Anexo F).

Taxas de Retenção em 2026

As taxas de retenção na fonte aplicáveis aos rendimentos de rendas são:

  • Taxa geral: 25% (artigo 101.º, n.º 1, alínea e) do CIRS), aplicável à generalidade dos contratos de arrendamento quando o inquilino tem contabilidade organizada.
  • Taxa reduzida: 10% (artigo 101.º, n.º 1, alínea f) do CIRS, aditada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), para o arrendamento exclusivamente habitacional com renda mensal até 2 300 € (2,5 vezes o salário mínimo de 2026). Aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, incluindo os contratos já em curso, em paralelo com a taxa especial de IRS de 10% sobre estas rendas (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais).

Como Funciona a Retenção

O mecanismo de retenção funciona da seguinte forma:

  1. Momento do pagamento: Quando o inquilino (empresa) paga a renda ao senhorio, retém automaticamente 25% (ou 10% em rendas moderadas) do valor
  2. Valor recebido: O senhorio recebe apenas 75% (ou 90%) da renda acordada
  3. Entrega ao Estado: O inquilino deve entregar o valor retido às Finanças até ao dia 20 do mês seguinte
  4. Acerto final: Na declaração anual de IRS, o senhorio pode deduzir estas retenções ao imposto final a pagar ou obter reembolso se as retenções excederem o IRS devido

Exemplo Prático

Caso 1, taxa geral de 25%:

  • Renda mensal: 800,00 €
  • Retenção na fonte (25%): 200,00 €
  • Valor líquido recebido: 600,00 €

Caso 2, taxa reduzida de 10% (arrendamento habitacional moderado):

  • Renda mensal: 800,00 €
  • Retenção na fonte (10%): 80,00 €
  • Valor líquido recebido: 720,00 €
  • Diferença face à taxa geral: menos 120,00 € retidos por mês

Dispensa de retenção

Os senhorios que aufiram rendimentos anuais inferiores a 10 000 € em rendas (categoria F) estão dispensados de retenção na fonte (artigo 101.º-B, n.º 1, do CIRS). Na prática, devem:

  • Comunicar ao inquilino que os rendimentos anuais de arrendamento não ultrapassam 10 000 €, para que este não faça a retenção
  • Repetir esta comunicação em cada ano em que a condição se mantenha
  • Declarar na mesma todas as rendas no anexo F da declaração de IRS

Declaração e Acerto de Contas

As retenções na fonte não são um imposto definitivo. Funcionam como um pagamento por conta do IRS anual do senhorio:

  • O senhorio deve declarar todos os rendimentos de rendas no Anexo F da declaração de IRS
  • As retenções efetuadas durante o ano são automaticamente deduzidas ao IRS final apurado
  • Se as retenções forem superiores ao IRS devido, o contribuinte tem direito a reembolso
  • Se forem inferiores, terá de pagar a diferença

Legislação Aplicável

A atualização de rendas está regulada pelos seguintes diplomas legais:

O artigo 24.º do NRAU estabelece que o coeficiente resulta da variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC), excluindo habitação, verificada nos doze meses anteriores com dados disponíveis até 31 de agosto. O INE é a entidade responsável pelo apuramento e publicação anual deste coeficiente, que deve ser divulgado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano.

Perguntas Frequentes

O senhorio é obrigado a aumentar a renda?

Não. A atualização anual é um direito do senhorio, não uma obrigação. O senhorio pode optar por não aplicar qualquer aumento ou aplicar apenas uma parte do coeficiente permitido.

Posso recusar o aumento da renda?

Se o senhorio cumpriu todos os requisitos legais (comunicação prévia, prazo de antecedência, coeficiente correto), o inquilino não tem fundamento legal para recusar o aumento. No entanto, pode verificar se o cálculo está correto e se os prazos foram respeitados.

E se a renda nunca foi atualizada?

O senhorio pode aplicar os coeficientes acumulados dos últimos três anos. Se passaram mais de três anos sem qualquer atualização, o senhorio perde o direito aos coeficientes anteriores e só pode aplicar o coeficiente do ano em curso.

O coeficiente aplica-se a todos os contratos?

Aplica-se a todos os tipos de arrendamento urbano (habitação, comércio, indústria, garagens) e ao arrendamento rural, salvo se o contrato previr um regime de atualização diferente: o regime do artigo 24.º do NRAU é supletivo. Nos contratos habitacionais anteriores a 1990 ainda em processo de transição para o NRAU há regras próprias, com rendas congeladas para inquilinos com mais de 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60% e baixos rendimentos.

Como é calculado o coeficiente anual?

O INE calcula o coeficiente com base na variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC), excluindo habitação, nos 12 meses com dados disponíveis até 31 de agosto de cada ano. Este método garante que a atualização reflete a inflação real da economia portuguesa.

Quando recebo a comunicação do aumento?

Não existe uma data fixa. O senhorio pode escolher qualquer mês de 2026 para aplicar a atualização, desde que comunique ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência através de carta registada com aviso de receção.

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Fontes e recursos oficiais