Simulador IMI 2026
Cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis relativo ao ano de 2025 (pago em 2026), ao abrigo do Código do IMI (DL 287/2003), com as taxas municipais em vigor, o IMI familiar (art. 112.º-A, Lei 56/2023), as isenções dos arts. 11.º-A do CIMI e 46.º do EBF, e o AIMI (arts. 135.º-A a 135.º-M do CIMI).
Como se calcula o IMI em 2026
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) resulta do produto do VPT (Valor Patrimonial Tributário) pela taxa municipal aprovada pela assembleia municipal para o ano a que o imposto respeita. O IMI 2026 incide sobre o VPT e a situação em 31 de dezembro de 2025 (art. 8.º do Código do IMI):
IMI = VPT × taxa municipal
Para prédios rústicos, a taxa é fixada por lei em 0,8%, independente do município (art. 112.º, n.º 1 do Código do IMI). Para prédios urbanos, a taxa situa-se entre 0,30% e 0,45%.
Depois de apurado o IMI bruto, subtrai-se a dedução de IMI familiar (se aplicável) para obter o IMI líquido a pagar. O imposto é liquidado pela AT e comunicado por carta até 30 de abril de 2026.
Taxas de IMI por município em 2026
Em 2026, 199 dos 308 municípios aplicam a taxa mínima de 0,30%. Quatro municípios aplicam a taxa máxima de 0,45%: Oeiras, Cartaxo, Nazaré e Vila Real de Santo António. Note: a notícia do Idealista de janeiro de 2026 referia apenas três municípios na taxa máxima; a tabela disponibilizada pelo Portal da AT inclui a Nazaré em 0,45%, pelo que este simulador a mantém nesse valor. Seis municípios têm taxa diferenciada por freguesia: Freixo de Espada à Cinta, Idanha-a-Nova, Lagos, Porto Santo, Aguiar da Beira e Sesimbra.
As taxas constam da tabela do arquivo do Portal da AT (fonte: economiafinancas.com, dados AT, 2026). Consulte a taxa do seu município no Portal das Finanças.
Tabela: as 20 maiores cidades e as suas taxas de IMI em 2026
| Município | Taxa urbana 2026 | IMI familiar | Nota |
|---|---|---|---|
| Lisboa | 0,30% | Sim (maioria dos anos) | Taxa mínima |
| Porto | 0,32% | Sim | |
| Braga | 0,32% | Sim | |
| Vila Nova de Gaia | 0,36% | Sim | |
| Amadora | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Funchal | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Cascais | 0,35% | Sim | |
| Loures | 0,36% | Sim | |
| Guimarães | 0,31% | Sim | |
| Sintra | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Odivelas | 0,33% | Sim | |
| Matosinhos | 0,37% | Sim | |
| Almada | 0,35% | Sim | |
| Seixal | 0,33% | Sim | |
| Oeiras | 0,45% | Sim | Taxa máxima |
| Maia | 0,35% | Sim | |
| Coimbra | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Setúbal | 0,37% | Sim | |
| Barreiro | 0,35% | Sim | |
| Aveiro | 0,35% | Sim |
Fonte: tabela AT publicada em economiafinancas.com, junho de 2026. A adesão ao IMI familiar é maioritária, mas sem lista oficial exaustiva. Confirme junto do município.
IMI familiar: deduções de 30, 70 e 140 euros
O art. 112.º-A do Código do IMI, com a redação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, permite aos municípios que o deliberem deduzir automaticamente ao IMI de habitação própria e permanente:
| Dependentes | Dedução (a partir do IMI de 2023) | Dedução anterior |
|---|---|---|
| 1 dependente | 30 € | 20 € |
| 2 dependentes | 70 € | 40 € |
| 3 ou mais dependentes | 140 € | 70 € |
As condições são: o prédio tem de ser a habitação própria e permanente do sujeito passivo (domicílio fiscal registado no imóvel) e o município tem de ter deliberado aplicar o regime. A composição do agregado usada é a de 31 de dezembro de 2024. A AT verifica automaticamente; não é preciso pedir. Se o IMI bruto for inferior à dedução, o IMI é zero sem reembolso.
Atenção: alguns simuladores concorrentes ainda usam os valores antigos (20/40/70 €). Para o IMI 2025 (pago em 2026), os valores corretos são 30/70/140 €.
Isenções de IMI em 2026
Isenção permanente: art. 11.º-A do Código do IMI
A isenção permanente aplica-se a prédios ou frações de prédios urbanos de habitação própria e permanente (com garagens, arrumos e despensas integrantes da mesma unidade), quando dois requisitos se verificam em simultâneo:
| Requisito | Valor para o IMI 2025 (IAS 2025 = 522,50 €) |
|---|---|
| Rendimento bruto total do agregado (2024) ≤ 2,3 × 14 × IAS | ≤ 16 824,50 € |
| VPT global de todos os prédios do agregado ≤ 10 × 14 × IAS | ≤ 73 150,00 € |
O IAS aplicável a estes cálculos é o do ano de tributação (2025: 522,50 €, Portaria 469-B/2024), não o de 2026 (537,13 €). A isenção é reconhecida automaticamente pela AT, sem necessidade de pedido, com base nos dados de IRS e nos registos matriciais.
Isenção temporária: art. 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais
A isenção temporária abrange prédios urbanos de habitação própria e permanente adquiridos ou construídos/melhorados, durante 3 anos (prorrogável até 5 anos por deliberação municipal), quando:
| Condição | Limite |
|---|---|
| VPT do prédio | ≤ 125 000 € |
| Rendimento coletável do sujeito passivo (ano anterior) | ≤ 153 300 € |
| Prédio afeto a habitação própria e permanente | No prazo de 6 meses após aquisição ou conclusão da obra |
Para o IMI 2025, a isenção cobre aquisições/conclusões de 2023, 2024 e 2025. O reconhecimento é automático nas aquisições onerosas; nas construções e melhoramentos, é necessário requerimento no serviço de finanças até 60 dias após o prazo de afetação.
Frações de pagamento do IMI 2026
O art. 120.º do Código do IMI determina que o pagamento se faça em função do montante total do IMI liquidado:
| Montante do IMI | Número de prestações | Meses |
|---|---|---|
| Até 100 € | 1 | Maio 2026 |
| De 100,01 € a 500 € | 2 | Maio e novembro 2026 |
| Acima de 500 € | 3 | Maio, agosto e novembro 2026 |
A AT envia a nota de liquidação por carta até 30 de abril. O não pagamento de qualquer prestação no prazo implica o vencimento imediato das restantes (art. 120.º, n.º 6). Pode pagar no Portal das Finanças, multibanco, ATM ou homebanking.
O que é o VPT e como contestá-lo
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor atribuído pela AT ao imóvel para efeitos fiscais, calculado segundo os arts. 38.º e seguintes do Código do IMI: considera a área bruta de construção, o coeficiente de afetação (habitação, comércio, etc.), o coeficiente de localização, o coeficiente de qualidade e conforto e o coeficiente de vetustez (idade do imóvel).
Encontra o VPT do seu imóvel em três lugares:
- Na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças (serviço gratuito a partir da sua área pessoal);
- No Portal das Finanças em A Minha Área > Património > Prédios;
- Na nota de liquidação do IMI enviada por carta até 30 de abril.
Se considerar que o VPT está desatualizado ou errado, pode pedir a reavaliação ao abrigo do art. 130.º do Código do IMI ou requerer a atualização do coeficiente de vetustez a cada 3 anos (art. 138.º). O pedido faz-se no Portal das Finanças ou no balcão do serviço de finanças da área do imóvel. Atenção: uma reavaliação pode resultar em VPT mais alto.
Perguntas frequentes
Quando se paga o IMI em 2026?
O IMI de 2025 é pago em 2026. Se o valor for até 100 euros, paga-se tudo em maio. Entre 100 e 500 euros, em duas prestações: maio e novembro. Acima de 500 euros, em três prestações: maio, agosto e novembro.
O que é o IMI familiar e como se calcula?
O IMI familiar é uma dedução automática ao IMI de habitação própria e permanente, aplicada pelos municípios que aderiram ao regime (art. 112.º-A do CIMI, Lei 56/2023). Os valores para 2026 são: 30 euros com 1 dependente, 70 euros com 2 dependentes e 140 euros com 3 ou mais dependentes. A AT verifica automaticamente as condições. A lista oficial de municípios aderentes ao IMI familiar pode ser consultada no Portal das Finanças ou junto do balcão do serviço de finanças local.
Quem está isento de IMI em 2026?
Há duas isenções principais. A isenção permanente (art. 11.º-A do CIMI) aplica-se quando o rendimento bruto do agregado familiar não excede 16 824,50 euros e o VPT global dos imóveis do agregado não ultrapassa 73 150 euros. A isenção temporária (art. 46.º EBF) isenta durante 3 anos prédios de habitação própria e permanente com VPT até 125 000 euros e rendimento coletável até 153 300 euros.
Qual é a taxa de IMI de Lisboa em 2026?
Lisboa aplica a taxa mínima de 0,30% em 2026. Um apartamento com VPT de 180 000 euros paga 540 euros de IMI.
Qual é a taxa de IMI do Porto em 2026?
O Porto aplica a taxa de 0,324% em 2026 (arredondado para 0,32% na tabela municipal). Um imóvel com VPT de 120 000 euros paga 384 euros antes de qualquer dedução de IMI familiar.
Quais são os municípios com a taxa máxima de IMI em 2026?
Quatro municípios aplicam a taxa máxima de 0,45% em 2026: Oeiras, Cartaxo, Nazaré e Vila Real de Santo António. A notícia do Idealista de janeiro de 2026 referia apenas três municípios; o dado de Nazaré consta da tabela disponibilizada pelo Portal da AT e foi mantido neste simulador.
O que é o AIMI e quem o paga?
O AIMI (Adicional ao IMI) incide sobre o valor total de prédios habitacionais e terrenos para construção pertencentes a uma pessoa, com data de referência a 1 de janeiro. As pessoas singulares têm uma dedução de 600 000 euros (ou 1 200 000 euros em opção conjunta para casais). A taxa é de 0,7% até 1 milhão de euros de base tributável, 1% de 1 a 2 milhões e 1,5% acima. O pagamento é em setembro.
Onde encontro o VPT do meu imóvel?
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) encontra-se na caderneta predial, no Portal das Finanças em A Minha Área > Património > Prédios, ou na nota de liquidação do IMI que a AT envia por carta até 30 de abril.
Posso contestar o VPT se achar que está desatualizado?
Sim. Pode pedir uma reavaliação ao abrigo do art. 130.º do CIMI. O proprietário pode também requerer a atualização do coeficiente de vetustez a cada 3 anos. O pedido faz-se no Portal das Finanças ou no serviço de finanças local.
Os prédios devolutos pagam mais IMI?
Sim. O art. 112.º, n.º 3 do CIMI eleva a taxa ao triplo para prédios urbanos devolutos há mais de um ano e para prédios em ruínas. O simulador calcula a taxa base; o triplo cabe ao proprietário aplicar de acordo com a notificação da AT.
Existem taxas especiais de IMI para arrendamento, alojamento local ou compropriedade?
Sim, o Código do IMI prevê vários regimes com taxas distintas da taxa base municipal. Os imóveis arrendados para habitação podem beneficiar de uma redução de taxa (art. 112.º, n.º 13). Os imóveis em zonas de pressão urbanística ou afetos a alojamento local podem sofrer majoração até ao triplo (arts. 112.º, n.ºs 4 a 6). A compropriedade e o usufruto seguem regras próprias de imputação do VPT (arts. 83.º e seguintes do CIMI). Para estes casos, a taxa aplicável consta da nota de liquidação emitida pela AT.
O AIMI aplica-se a pessoas coletivas e heranças?
Sim, mas com regras distintas das aplicáveis a pessoas singulares. As pessoas coletivas estão sujeitas ao AIMI à taxa de 0,4% (art. 135.º-F do CIMI), sem dedução de 600 000 euros. Entidades domiciliadas em paraísos fiscais são tributadas à taxa agravada de 7,5% sobre o VPT total. Heranças indivisas têm o mesmo regime das pessoas singulares, mas o prazo de garantia é calculado por cabeça.
Simuladores relacionados
- Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026, para calcular os impostos na compra de casa, com a isenção para jovens até aos 35 anos.
- Simulador de mais-valias de imóveis 2026, para estimar o imposto sobre o ganho na venda de um imóvel.
- Simulador de crédito habitação 2026, para calcular a prestação mensal com os novos limites do Banco de Portugal.
- Simulador de atualização de rendas 2026, para calcular o valor da renda atualizada com o coeficiente oficial.
- Simulador de heranças e doações, para calcular o Imposto do Selo em transmissões gratuitas de imóveis.
Recursos úteis
- Consulta oficial de taxas de IMI por município (Portal das Finanças)
- Art. 112.º do Código do IMI: taxas (Portal das Finanças)
- Art. 112.º-A do Código do IMI: IMI familiar (Portal das Finanças)
- Art. 11.º-A do Código do IMI: isenção permanente (Portal das Finanças)
- Art. 46.º do EBF: isenção temporária (Portal das Finanças)
- Art. 135.º-A do CIMI: AIMI (Portal das Finanças)
- FAQs AIMI (Portal das Finanças)
- Caderneta predial (Portal das Finanças, requer autenticação)