Cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis relativo ao ano de 2025 (pago em 2026), ao abrigo do Código do IMI (DL 287/2003), com as taxas municipais em vigor, o IMI familiar (art. 112.º-A, Lei 56/2023), as isenções dos arts. 11.º-A do CIMI e 46.º do EBF, e o AIMI (arts. 135.º-A a 135.º-M do CIMI).
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) resulta do produto do VPT (Valor Patrimonial Tributário) pela taxa municipal aprovada pela assembleia municipal para o ano a que o imposto respeita. O IMI 2026 incide sobre o VPT e a situação em 31 de dezembro de 2025 (art. 8.º do Código do IMI):
IMI = VPT × taxa municipal
Para prédios rústicos, a taxa é fixada por lei em 0,8%, independente do município (art. 112.º, n.º 1 do Código do IMI). Para prédios urbanos, a taxa situa-se entre 0,30% e 0,45%.
Depois de apurado o IMI bruto, subtrai-se a dedução de IMI familiar (se aplicável) para obter o IMI líquido a pagar. O imposto é liquidado pela AT e comunicado por carta até 30 de abril de 2026.
Em 2026, 199 dos 308 municípios aplicam a taxa mínima de 0,30%. Quatro municípios aplicam a taxa máxima de 0,45%: Oeiras, Cartaxo, Nazaré e Vila Real de Santo António. Note: a notícia do Idealista de janeiro de 2026 referia apenas três municípios na taxa máxima; a tabela disponibilizada pelo Portal da AT inclui a Nazaré em 0,45%, pelo que este simulador a mantém nesse valor. Seis municípios têm taxa diferenciada por freguesia: Freixo de Espada à Cinta, Idanha-a-Nova, Lagos, Porto Santo, Aguiar da Beira e Sesimbra.
As taxas constam da tabela do arquivo do Portal da AT (fonte: economiafinancas.com, dados AT, 2026). Consulte a taxa do seu município no Portal das Finanças.
| Município | Taxa urbana 2026 | IMI familiar | Nota |
|---|---|---|---|
| Lisboa | 0,30% | Sim (maioria dos anos) | Taxa mínima |
| Porto | 0,32% | Sim | |
| Braga | 0,32% | Sim | |
| Vila Nova de Gaia | 0,36% | Sim | |
| Amadora | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Funchal | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Cascais | 0,35% | Sim | |
| Loures | 0,36% | Sim | |
| Guimarães | 0,31% | Sim | |
| Sintra | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Odivelas | 0,33% | Sim | |
| Matosinhos | 0,37% | Sim | |
| Almada | 0,35% | Sim | |
| Seixal | 0,33% | Sim | |
| Oeiras | 0,45% | Sim | Taxa máxima |
| Maia | 0,35% | Sim | |
| Coimbra | 0,30% | Sim | Taxa mínima |
| Setúbal | 0,37% | Sim | |
| Barreiro | 0,35% | Sim | |
| Aveiro | 0,35% | Sim |
Fonte: tabela AT publicada em economiafinancas.com, junho de 2026. A adesão ao IMI familiar é maioritária, mas sem lista oficial exaustiva. Confirme junto do município.
O art. 112.º-A do Código do IMI, com a redação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, permite aos municípios que o deliberem deduzir automaticamente ao IMI de habitação própria e permanente:
| Dependentes | Dedução (a partir do IMI de 2023) | Dedução anterior |
|---|---|---|
| 1 dependente | 30 € | 20 € |
| 2 dependentes | 70 € | 40 € |
| 3 ou mais dependentes | 140 € | 70 € |
As condições são: o prédio tem de ser a habitação própria e permanente do sujeito passivo (domicílio fiscal registado no imóvel) e o município tem de ter deliberado aplicar o regime. A composição do agregado usada é a de 31 de dezembro de 2024. A AT verifica automaticamente; não é preciso pedir. Se o IMI bruto for inferior à dedução, o IMI é zero sem reembolso.
Atenção: alguns simuladores concorrentes ainda usam os valores antigos (20/40/70 €). Para o IMI 2025 (pago em 2026), os valores corretos são 30/70/140 €.
A isenção permanente aplica-se a prédios ou frações de prédios urbanos de habitação própria e permanente (com garagens, arrumos e despensas integrantes da mesma unidade), quando dois requisitos se verificam em simultâneo:
| Requisito | Valor para o IMI 2025 (IAS 2025 = 522,50 €) |
|---|---|
| Rendimento bruto total do agregado (2024) ≤ 2,3 × 14 × IAS | ≤ 16 824,50 € |
| VPT global de todos os prédios do agregado ≤ 10 × 14 × IAS | ≤ 73 150,00 € |
O IAS aplicável a estes cálculos é o do ano de tributação (2025: 522,50 €, Portaria 469-B/2024), não o de 2026 (537,13 €). A isenção é reconhecida automaticamente pela AT, sem necessidade de pedido, com base nos dados de IRS e nos registos matriciais.
A isenção temporária abrange prédios urbanos de habitação própria e permanente adquiridos ou construídos/melhorados, durante 3 anos (prorrogável até 5 anos por deliberação municipal), quando:
| Condição | Limite |
|---|---|
| VPT do prédio | ≤ 125 000 € |
| Rendimento coletável do sujeito passivo (ano anterior) | ≤ 153 300 € |
| Prédio afeto a habitação própria e permanente | No prazo de 6 meses após aquisição ou conclusão da obra |
Para o IMI 2025, a isenção cobre aquisições/conclusões de 2023, 2024 e 2025. O reconhecimento é automático nas aquisições onerosas; nas construções e melhoramentos, é necessário requerimento no serviço de finanças até 60 dias após o prazo de afetação.
O art. 120.º do Código do IMI determina que o pagamento se faça em função do montante total do IMI liquidado:
| Montante do IMI | Número de prestações | Meses |
|---|---|---|
| Até 100 € | 1 | Maio 2026 |
| De 100,01 € a 500 € | 2 | Maio e novembro 2026 |
| Acima de 500 € | 3 | Maio, agosto e novembro 2026 |
A AT envia a nota de liquidação por carta até 30 de abril. O não pagamento de qualquer prestação no prazo implica o vencimento imediato das restantes (art. 120.º, n.º 6). Pode pagar no Portal das Finanças, multibanco, ATM ou homebanking.
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor atribuído pela AT ao imóvel para efeitos fiscais, calculado segundo os arts. 38.º e seguintes do Código do IMI: considera a área bruta de construção, o coeficiente de afetação (habitação, comércio, etc.), o coeficiente de localização, o coeficiente de qualidade e conforto e o coeficiente de vetustez (idade do imóvel).
Encontra o VPT do seu imóvel em três lugares:
Se considerar que o VPT está desatualizado ou errado, pode pedir a reavaliação ao abrigo do art. 130.º do Código do IMI ou requerer a atualização do coeficiente de vetustez a cada 3 anos (art. 138.º). O pedido faz-se no Portal das Finanças ou no balcão do serviço de finanças da área do imóvel. Atenção: uma reavaliação pode resultar em VPT mais alto.
O IMI de 2025 é pago em 2026. Se o valor for até 100 euros, paga-se tudo em maio. Entre 100 e 500 euros, em duas prestações: maio e novembro. Acima de 500 euros, em três prestações: maio, agosto e novembro.
O IMI familiar é uma dedução automática ao IMI de habitação própria e permanente, aplicada pelos municípios que aderiram ao regime (art. 112.º-A do CIMI, Lei 56/2023). Os valores para 2026 são: 30 euros com 1 dependente, 70 euros com 2 dependentes e 140 euros com 3 ou mais dependentes. A AT verifica automaticamente as condições.
Há duas isenções principais. A isenção permanente (art. 11.º-A do CIMI) aplica-se quando o rendimento bruto do agregado familiar não excede 16 824,50 euros e o VPT global dos imóveis do agregado não ultrapassa 73 150 euros. A isenção temporária (art. 46.º EBF) isenta durante 3 anos prédios de habitação própria e permanente com VPT até 125 000 euros e rendimento coletável até 153 300 euros.
Lisboa aplica a taxa mínima de 0,30% em 2026. Um apartamento com VPT de 180 000 euros paga 540 euros de IMI.
O Porto aplica a taxa de 0,324% em 2026 (arredondado para 0,32% na tabela municipal). Um imóvel com VPT de 120 000 euros paga 384 euros antes de qualquer dedução de IMI familiar.
Quatro municípios aplicam a taxa máxima de 0,45% em 2026: Oeiras, Cartaxo, Nazaré e Vila Real de Santo António. A notícia do Idealista de janeiro de 2026 referia apenas três municípios; o dado de Nazaré consta da tabela disponibilizada pelo Portal da AT e foi mantido neste simulador.
O AIMI (Adicional ao IMI) incide sobre o valor total de prédios habitacionais e terrenos para construção pertencentes a uma pessoa, com data de referência a 1 de janeiro. As pessoas singulares têm uma dedução de 600 000 euros (ou 1 200 000 euros em opção conjunta para casais). A taxa é de 0,7% até 1 milhão de euros de base tributável, 1% de 1 a 2 milhões e 1,5% acima. O pagamento é em setembro.
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) encontra-se na caderneta predial, no Portal das Finanças em A Minha Área > Património > Prédios, ou na nota de liquidação do IMI que a AT envia por carta até 30 de abril.
Sim. Pode pedir uma reavaliação ao abrigo do art. 130.º do CIMI. O proprietário pode também requerer a atualização do coeficiente de vetustez a cada 3 anos. O pedido faz-se no Portal das Finanças ou no serviço de finanças local.
Sim. O art. 112.º, n.º 3 do CIMI eleva a taxa ao triplo para prédios urbanos devolutos há mais de um ano e para prédios em ruínas. Esta majoração não é simulada neste calculador, que cobre apenas a taxa base.