Crédito habitação jovens: garantia de 15% até 31 de dezembro

No crédito à habitação para jovens, o Estado pode garantir até 15% do valor da casa para o banco financiar a compra por inteiro. A garantia vale para quem tem entre 18 e 35 anos, compra a primeira habitação própria permanente e não passa o 8.º escalão do IRS. A casa não pode valer mais de 450 000 €. Os contratos de crédito com esta garantia têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026, segundo a Portaria n.º 236-A/2024/1. A portaria admite uma prorrogação, mas nenhuma foi publicada até agora.

O Estado garante até 15% e o banco pode financiar a casa toda

O Banco de Portugal recomenda aos bancos que não emprestem mais de 90% do valor da casa para habitação própria e permanente. O resto tem de sair das poupanças de quem compra, e o decreto-lei reconhece que é isso que trava muitos jovens. O Decreto-Lei n.º 44/2024 criou uma garantia pessoal do Estado para cobrir essa parte. Com ela, o banco pode financiar a totalidade do valor da transação.

A garantia é uma fiança do Estado ao banco e não pode passar os 15% do valor da transação. Esse valor é o mais baixo entre o preço de compra e a avaliação feita pelo banco. A garantia não tem comissão e dura 10 anos a contar da assinatura do contrato. O crédito tem de financiar pelo menos 85% do valor da transação. Abaixo de 100%, a percentagem garantida desce na mesma proporção.

Quem pode ter a garantia e quem fica de fora

A portaria exige um conjunto de condições, que têm de se verificar todas ao mesmo tempo. Cada comprador tem de ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal. Ninguém pode ser já proprietário de uma casa ou de uma fração habitacional, nem ter usado esta garantia antes. A situação perante as Finanças e a Segurança Social tem de estar regularizada. O crédito tem de servir para a primeira compra de habitação própria permanente.

Todos os compradores da casa têm de ser titulares do crédito e cumprir as mesmas condições. Um casal em que um dos dois já passou os 35 anos fica de fora. O regime não cobre o crédito para construção ou para obras, nem a locação financeira. A garantia só existe nos bancos e sociedades financeiras que aderiram ao protocolo com o Estado. Cada banco aderente tem um montante próprio de garantia, e vários despachos já reforçaram o montante de alguns bancos, um deles em abril de 2026.

O rendimento conta pelo 8.º escalão do IRS

O rendimento dos compradores não pode passar o 8.º escalão do IRS. Contam os escalões do continente em vigor no dia do pedido de crédito, mesmo para quem vive nos Açores ou na Madeira. Com a tabela atual do Código do IRS, o 8.º escalão termina nos 86 634 € de rendimento coletável por ano. O banco usa a última liquidação do IRS de cada comprador.

Nos casais casados ou unidos de facto, o rendimento conjunto é dividido por dois, como no quociente familiar do IRS. A regra vale para a declaração conjunta e também para a separada, com a soma dos dois rendimentos. Quem está dispensado de entregar o IRS pode usar os rendimentos declarados à Segurança Social ou certas prestações sociais. Nesse caso, o limite por mês é 1/14 do limite anual do 8.º escalão.

O prazo acaba a 31 de dezembro de 2026

A garantia só cobre os contratos de crédito formalizados até 31 de dezembro de 2026. A portaria diz que este prazo pode ser prorrogado depois de uma avaliação do impacto da medida. A versão consolidada no Diário da República, consultada a 10 de novembro de 2026, não tem nenhuma prorrogação. Por isso, a data que conta hoje é o último dia do ano.

Uma compra de casa leva semanas, entre a aprovação do crédito, a avaliação e a escritura. Quem está a meio do processo deve confirmar com o banco a data prevista para o contrato. O banco tem também de ter montante disponível na sua garantia de carteira. Para os contratos já assinados, a garantia continua depois de 31 de dezembro, durante os 10 anos previstos.

Três exemplos com as contas feitas

No primeiro exemplo, uma casa custa 200 000 € e a avaliação dá o mesmo valor. Sem garantia, o limite recomendado de 90% deixa o banco emprestar no máximo 180 000 €. Ficam 20 000 € por financiar. Com a garantia, o banco pode emprestar os 200 000 € e o Estado garante até 30 000 €. Um crédito abaixo de 170 000 €, ou seja 85%, já não tem garantia.

No segundo exemplo, a casa custa 300 000 € mas o banco avalia-a em 280 000 €. O valor da transação é o mais baixo, 280 000 €, e a garantia vai até 42 000 €. Os 20 000 € de diferença entre o preço e a avaliação ficam fora do financiamento garantido. Numa casa de 450 000 €, o limite do regime, a garantia pode chegar a 67 500 €.

O terceiro exemplo é sobre o rendimento. Um casal com 150 000 € de rendimento coletável conjunto conta 75 000 € por pessoa e fica abaixo dos 86 634 €. Uma pessoa sozinha com 90 000 € de rendimento coletável passa o limite em 3366 € e fica de fora. Quem está dispensado do IRS pode ter até 6188,14 € de rendimento por mês.

A tabela junta os dois primeiros exemplos e o caso do valor máximo. Mostra que a garantia acompanha o valor da transação, que é o mais baixo entre o preço e a avaliação.

Perguntas frequentes

A garantia pública dá crédito a 100%?

Permite que o banco financie a totalidade do valor da transação, mas não obriga o banco a fazê-lo. O banco continua a avaliar a taxa de esforço e o risco de cada pedido. O financiamento tem de cobrir pelo menos 85% do valor da transação para haver garantia.

Quanto custa a garantia do Estado?

A garantia não tem comissão, segundo a portaria. Quem compra paga os outros custos do crédito, como os juros. A prestação depende do montante, do prazo e da taxa, que nos novos contratos é sobretudo mista.

A garantia pública vai ser prolongada depois de 2026?

A portaria admite a prorrogação do prazo depois de uma avaliação do impacto da medida. Até 10 de novembro de 2026, nenhuma prorrogação foi publicada no Diário da República. Sem nova portaria, os contratos com garantia têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026.

Posso mudar o crédito para outro banco sem perder a garantia?

Pode, desde que o novo banco tenha aderido ao protocolo e tenha montante disponível na garantia. A garantia mantém-se pelo prazo que falta dos 10 anos. O banco de origem tem de enviar ao novo banco os dados da garantia.

Comprar casa com um irmão ou um amigo dá direito à garantia?

Só se todos os compradores forem titulares do crédito e cumprirem todas as condições. Basta um dos compradores ter mais de 35 anos ou já ter casa para a garantia não se aplicar. Com o preço das casas face ao rendimento 37% acima da média histórica, convém confirmar isto cedo.