Cálculo da prestação mensal, da taxa de esforço com o choque regulamentar e do custo total do crédito habitação, nos termos do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, da Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal e da Instrução do BdP n.º 23/2023. Euribor pré-carregada: médias de maio de 2026.
Este simulador calcula a prestação mensal do crédito habitação pelo sistema de amortização francês, o mais utilizado pelos bancos portugueses: prestações constantes em que a parte de juros diminui e a parte de capital aumenta ao longo do tempo. A fórmula é P = C × i / (1 - (1 + i)-n), em que C é o capital, i a taxa mensal (TAN a dividir por 12) e n o número de prestações. Além da prestação, o simulador calcula a taxa de esforço com o choque regulamentar do Banco de Portugal, o total de juros, o custo total aproximado (MTIC) e os limites de financiamento, prazo e endividamento em vigor em 2026. Todos os parâmetros legais usados estão datados e documentados nas fontes no fim da página.
Na taxa variável, a TAN resulta da soma do indexante (Euribor a 3, 6 ou 12 meses) com o spread, a margem comercial do banco. A lei obriga a usar como indexante a média aritmética simples das cotações diárias do mês de calendário anterior ao início de cada período de juros, arredondada à milésima (artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). A prestação é revista com a periodicidade do indexante: com Euribor a 6 meses, a prestação muda de 6 em 6 meses. Se o indexante for negativo, tem de ser refletido na TAN, que pode ficar abaixo do spread. Em abril de 2026, a taxa média das novas operações a taxa variável foi de 2,96%.
Na taxa fixa, a TAN é contratada no início e nunca muda: a prestação é igual do primeiro ao último mês, independentemente da evolução da Euribor. É a modalidade com mais previsibilidade, em regra com uma taxa inicial mais alta do que a variável. A comissão máxima de reembolso antecipado também é mais alta: 2% do capital reembolsado, contra 0,5% na taxa variável.
A taxa mista combina as duas: um período inicial com taxa fixa, tipicamente de 1 a 5 anos, seguido de taxa variável (Euribor + spread) até ao fim do contrato. No fim do período fixo, a prestação é recalculada sobre o capital em dívida e o prazo restante. Segundo o Banco de Portugal, 85% dos novos créditos à habitação contratados em abril de 2026 foram a taxa mista, com uma taxa média de 2,74%. O simulador mostra as duas prestações: a do período fixo e a estimada para o período variável com a Euribor atual.
Para contratos com início ou revisão em junho de 2026, o indexante legal é a média de maio de 2026. O simulador usa estes valores por omissão, mas pode editá-los:
| Prazo da Euribor | Média de maio de 2026 (indexante legal) | Valor diário a 08/06/2026 |
|---|---|---|
| Euribor 3 meses | 2,226% | 2,351% |
| Euribor 6 meses | 2,536% | 2,586% |
| Euribor 12 meses | 2,804% | 2,816% |
Um erro frequente é usar a Euribor diária do dia da simulação: a lei manda usar a média mensal do mês anterior, arredondada à milésima. O arredondamento incide só sobre o indexante, nunca sobre a soma com o spread. Em abril de 2026, a taxa média de todos os novos contratos de crédito habitação foi de 2,86% e a prestação média do conjunto dos contratos existentes rondava os 428 €.
A taxa de esforço regulamentar (DSTI) divide a soma das prestações de todos os créditos do agregado pelo rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social. O limite em vigor é de 50%, mas o cálculo não usa a taxa contratada: a Instrução do Banco de Portugal n.º 23/2023 obriga os bancos a somar um choque ao indexante nos créditos a taxa variável e mista, em função da maturidade:
| Maturidade do crédito | Choque a somar à taxa |
|---|---|
| Até 5 anos | +0,5 pontos percentuais |
| Mais de 5 e até 10 anos | +1,0 pontos percentuais |
| Mais de 10 anos (caso normal do crédito habitação) | +1,5 pontos percentuais |
Na prática, um crédito a 30 anos com TAN de 3,386% é avaliado como se a taxa fosse 4,886%. É por isso que muitos pedidos com taxa de esforço aparente abaixo de 50% são recusados. Na taxa mista, este simulador aplica o choque à taxa do período variável (indexante + spread), sobre o capital e o prazo totais, uma aproximação conservadora. Se o contrato terminar depois dos 70 anos do mutuário, o banco reduz ainda o rendimento em 20%, de forma proporcional aos anos posteriores aos 70. Há exceções limitadas: cada banco pode aprovar até 10% do montante de novo crédito concedido com DSTI até 60% e 5% sem limite. Como referência de conforto, a DECO e o setor recomendam uma taxa de esforço até 35%.
Em maio de 2026, o Banco de Portugal anunciou uma revisão da Recomendação macroprudencial: o limite do DSTI desce de 50% para 45%, as exceções encolhem e o prazo máximo de 40 anos passa a abranger mutuários até aos 35 anos de idade. A 10 de junho de 2026, estas alterações ainda não tinham data oficial de entrada em vigor; a imprensa aponta para o verão de 2026. Este simulador aplica as regras em vigor e será atualizado quando a revisão for publicada.
O rácio de financiamento (LTV) compara o montante do empréstimo com o menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária:
| Finalidade | LTV máximo |
|---|---|
| Habitação própria e permanente (compra ou construção) | 90% |
| Outras finalidades (segunda habitação, arrendamento) | 80% |
| Imóveis detidos pelos bancos e locação financeira imobiliária | 100% |
| Crédito jovem com garantia pública do Estado (DL n.º 44/2024) | 100% do preço de transação |
O prazo máximo depende da idade do mutuário mais velho, como variável contínua: 30 anos e um dia já contam como mais de 30.
| Idade do mutuário mais velho | Prazo máximo |
|---|---|
| Até 30 anos | 40 anos |
| Mais de 30 e até 35 anos | 37 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos |
Estes limites constam de uma Recomendação do tipo "cumprir ou explicar": não são uma proibição legal absoluta, mas os bancos seguem-na de forma quase universal e têm de justificar os desvios ao supervisor. A Recomendação não se aplica a créditos até 10 vezes a retribuição mínima mensal garantida (9200 € em 2026).
O Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, criou uma garantia pessoal do Estado que permite aos jovens financiar 100% do preço da primeira habitação própria e permanente, sem poupança para a entrada. As condições são cumulativas: todos os mutuários com idade entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimento coletável até ao 8.º escalão do IRS (86 634 € em 2026), sem propriedade de prédio urbano habitacional, sem utilização anterior da garantia e valor de transação até 450 000 €. O Estado presta uma fiança até 15% do valor da transação, válida por 10 anos. A medida abrange apenas contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, sem prorrogação confirmada, e depende de verba disponível e de bancos aderentes ao protocolo.
Na compra da primeira habitação própria e permanente, os jovens até 35 anos (não dependentes em IRS e sem habitação nos 3 anos anteriores) beneficiam de isenção de IMT e do Imposto do Selo da compra (verba 1.1, 0,8%), com os limites de 2026:
| Zona | Isenção total até | Isenção parcial até |
|---|---|---|
| Continente | 330 539 € | 660 982 € |
| Açores e Madeira | 413 174 € | 826 228 € |
Na zona de isenção parcial do Continente, o IMT calcula-se pela taxa marginal de 8% com uma parcela a abater de 26 443,12 €, e a dedução do Imposto do Selo da compra vai até 2644,31 €. A isenção inclui ainda os emolumentos dos registos. Atenção ao engano mais comum: a isenção jovem não cobre o Imposto do Selo do crédito (verba 17.1.3, 0,6% sobre o capital financiado), que se paga sempre, mesmo com garantia pública e IMT Jovem. Num empréstimo de 320 000 €, são 1920 € pagos no início do contrato.
A TAN mede só os juros. A TAEG é o custo total em percentagem anual e inclui juros, comissões, impostos e seguros exigidos. O MTIC é o custo total em euros: o capital mais todos os encargos até ao fim do contrato. É o valor certo para comparar propostas, e consta obrigatoriamente da FINE, a ficha normalizada que os bancos têm de entregar com a simulação das três modalidades de taxa. Além dos juros, o custo inclui:
| Encargo | Valor de referência | Natureza |
|---|---|---|
| Imposto do Selo sobre o capital (verba 17.1.3, prazo de 5 anos ou mais) | 0,6% do capital, pago no início | Oficial |
| Imposto do Selo sobre as comissões (verba 17.3.4) | 4% das comissões | Oficial |
| Comissão de dossier ou análise (só pode existir uma) | 280 € (típico, editável) | Preçário |
| Comissão de avaliação do imóvel | 250 € (típico, editável) | Preçário |
| Comissão de formalização | 100 € (típico, editável) | Preçário |
| Seguro de vida | 25 €/mês (estimativa, cresce com a idade) | Seguradora |
| Seguro multirriscos | 15 €/mês (estimativa) | Seguradora |
Os juros do crédito para habitação própria estão isentos de Imposto do Selo (artigo 7.º, n.º 1, alínea l), do Código do IS). Exemplo com as comissões e seguros predefinidos: num crédito de 200 000 € a 30 anos com TAN de 3,386%, a prestação é de 885,41 €, os juros totais somam cerca de 118 747,84 € e o MTIC aproximado atinge 335 003,04 €, ou seja, um custo total do crédito de cerca de 135 003,04 €. Na amortização antecipada, a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável e de 2% em período de taxa fixa; a isenção extraordinária na taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025.
A média aritmética simples das cotações diárias do mês de calendário anterior ao início do novo período de juros, arredondada à milésima (artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). Em junho de 2026 usa-se a média de maio: 2,226% a 3 meses, 2,536% a 6 meses e 2,804% a 12 meses.
A TAN é apenas a taxa de juro (indexante mais spread, ou taxa fixa). A TAEG é o custo total do crédito em percentagem anual e inclui juros, comissões, impostos e seguros exigidos. O MTIC é o custo total em euros: o capital mais todos os encargos pagos até ao fim do contrato.
O limite regulamentar é 50% do rendimento líquido, calculado com um choque de 1,5 pontos percentuais na taxa nos créditos a taxa variável ou mista com prazo acima de 10 anos. O Banco de Portugal anunciou a descida para 45%, ainda sem data oficial. O nível confortável recomendado é 35%.
Não. Em junho de 2026, o prazo máximo entre os 30 e os 35 anos de idade é de 37 anos; os 40 anos só estão disponíveis até aos 30 anos. O Banco de Portugal anunciou o alargamento dos 40 anos a mutuários até aos 35 anos de idade, mas a regra ainda não está em vigor.
Em regra, até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária, na habitação própria e permanente. Com a garantia pública para jovens até 35 anos, o financiamento pode chegar a 100% do preço, para imóveis até 450 000 euros e contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.
Não. A isenção jovem cobre o IMT e o Imposto do Selo da compra (0,8%) até 330 539 euros no Continente em 2026. O Imposto do Selo do crédito, de 0,6% sobre o capital financiado a prazo igual ou superior a cinco anos, paga-se sempre, mesmo por jovens.
Tem um período inicial com taxa fixa, tipicamente de 1 a 5 anos, e depois passa a Euribor mais spread. Em abril de 2026, 85% dos novos créditos à habitação foram contratados a taxa mista, com uma taxa média de 2,74%.
Até 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável e até 2% em período de taxa fixa. A isenção extraordinária da comissão na taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025 e não foi prorrogada no Orçamento do Estado para 2026.
O rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social de todos os mutuários, com as prestações de todos os créditos. Se o contrato terminar depois dos 70 anos e o mutuário não estiver já reformado, o banco reduz o rendimento em 20%, de forma proporcional aos anos do contrato posteriores aos 70.
Sim. É definido livremente por cada banco em função do risco, do rácio de financiamento e dos produtos associados, que são sempre facultativos. Em 2026, um spread competitivo ronda 0,7% e as ofertas típicas vão de 0,5% a 1,4%.